[경기도 화성시] 2035 화성시 공동주택 리모델링 기본계획 수립용역(사후PQ)

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『2035 화성시 공동주택 리모델링 기본계획 수립용역』

과 업 지 시 서

2026. 6.

( 주 택 정 책 과 )

【 목 차 】

Ⅰ.

과업개요

과업명

-------

과업의 배경 및 목적

-------

과업의 범위

-------

과업 수행기간

-------

용어의 정의

-------

Ⅱ.

과업수행 일반지침

적용범위

-------

특기사항

-------

보안대책

-------

Ⅲ.

과업의 내용

일반원칙

-------

기초조사 및 리모델링 수요예측

-------

부문별 수립기준

-------

Ⅳ.

성과품 작성

성과품 목록

-------

작성지침

-------

Ⅰ. 과 업 개 요

1. 과 업 명 : 2035 화성시 공동주택 리모델링 기본계획 수립용역

2. 과업의 배경 및 목적

•

화성특례

시는 신도시 및 대규모 택지개발에 따라 공급된 공동주택을 중심으로

사용검사 후 15년이 경과된 공동주택이 급격히 늘어나면서 공동주택의 노후화에

따

른 주거환경

개선에 대한 사회적 요구가 증가하고 있으며

주택의 유지

·관리 및 개·보수의 필요성이 증대되고 있음.

•

이를 배경으로 급격히 늘어가고 있는 노후 공동주택의 원활한

리모델링 사업 추진을 통해 도시의 주거환경을 개선하고 거주민의 삶의 질

향상을

위

하여 2024년 수립한 화성시 공동주택 리모델링 기본계획에 대한 재검토

및

「주택법」제71조의 규정에 따라 공공주택 리모델링 기본계획을 재수립하는

것을 목적으로 함.

3. 과업의 범위

가. 시간적 범위

•

기준연도 : 2026년

•

목표연도 : 2035년

나. 공간적 범위

•

목표연도 내 리모델링 대상이 되는 화성시 전역의 공동주택 단지

다. 내용적 범위

•

「주택법」제71조의 규정과 리모델링 기본계획 수립지침 [국토교통부 훈령 제1350호(2020.12.30.)]에 의함.

4. 과업 수행기간 : 착수일로부터 18개월

•

다음의 경우에는 발주기관의 승인을 얻어 과업기간을 변경할 수 있다.

① 천재지변으로 과업수행에 차질이 있을 때

②

발주기관의 계획변경 등 방침에 따라 본 과업중단 또는 과업내용의 현저한

변경이나 증감이 있을 때

③ 당초 과업수행에서 예기치 못한 사항의 발생으로 변경이 불가피할 때

④ 기타 과업과 관련된 통념상 인정되는 부득이한 사유가 발생되었을 때

5. 용어의 정의

•

“발주기관”이라 함은 화성특례시를 말한다.

•

“수급자”라 함은 용역계약을 체결한 계약상대자(용역사)를 말한다.

Ⅱ. 과업수행 일반지침

1. 적용범위

•

본

과업지시서는「2035 화성시 공동주택 리모델링 기본계획 수립 용역」을 수행

하기

위하여 필요한 사항을 규정하며, 수급자는 모든 과업내용을 본 과업지

시서

및 관련 법규에 의거하여 수행하고, 이에 규정되지 아니한 사항은 발주

기관과

협의하여 수행하여야 한다.

2. 특기사항

가. 과업의 수행 및 공정보고

⑴ 과업수행 방법

•

수급자는 본 과업지시서에 따라 과업수행 시 발주기관의 지휘감독을 받아야 한다.

•

본 과업의 참여자는 학식과 경험이 풍부한 전문가로 과업수행팀을 구성하

여

과업이 이루어지도록 하여야 하고, 과업의 질을 향상시키기 위하여 참여기술자

외

외부 전문기술자로 자문단을 구성할 수 있으며, 구성에 대한 내용은 발주기관의

승인을

받아야 한다.

•

국내․외 리모델링 사례 등 전문기술 및 지식과 정보수집 등을 활용하고 보다

과학적이고 능률적인 수행과 기간단축을 위하여 가능한 전산처리하여 결과를

얻도록 하여야 한다.

•

본 과업지시서에 명시되지 아니한 사항이라도 필요하다고 인정되는 경우

발주기관과 협의하여 시행하고 이견이 있는 경우 발주기관의 해석에 따른다.

•

본 과업에 적용되는 자료는 공신력 있는 정부기관, 한국은행 통계 기타 공공

기관 또는 전문기관의 자료 순으로 활용하고 자료의 출처 및 연도 등을 기재하여야 한다.

•

장래 지표는 정부공식 자료가 있는 경우 이를 적용하며, 기타는 정부기관의

잠정자료, 당해 부문 전문기관의 자료 순으로 적용하고 자료가 없는 경우에는

별도 조사하여 발주기관과 협의․결정한다.

•

책

임연구원 및 과업참여자는 사업수행능력평가 시 제출한 연구원으로 착수계

제출시 본 용역에 투입하여야 한다. 단, 퇴직․질병 등 특별한 사유가 있어

변경하고자 할 때에는 발주기관의 승인을 득한 후 동등 연구원(자격, 경력,

학력)이상의 자로 변경하여야 하고, 발주기관은 과업수행 중 책임연구원 및

과업참여자가 과업수행에 부적당하다고 인정될 때에는 수급자에게 과업참여자의

교체를 요구할 수 있으며 수급자는 특별한 사정이 없는 한 교체하여야 한

다.

•

본 과업지시서에 규정되지 않은 사항은 관련법, 지침 등을 검토하여 발주기관과 협의하여 결정한다.

•

본 과업수행 중 상급기관의 지침 제(개)정 등으로 기본계획 과업내용의

변경

요인이 발생한 때는 제(개)정된 지침에 의거 발주기관의 지시에 따라

변경 조정한다.

⑵ 착수신고서 및 기타 서류제출

•

수급자는 계약일로부터 7일 이내에 본 과업에 착수하여야 하며, 다음 서류를

제출하여야 한다.

㈎ 착수계

① 사업책임기술자 선임계

② 기술용역 예정공정표, 과업수행 조직표

㈏ 분야별 참여기술자 인적사항 및 인력 투입계획 및 작업계획서

㈐ 과업수행계획서

① 세부공정계획서

② 과업의 단계별 성과품 제출계획서

㈑ 보안각서

㈒ 용역수행에 필요한 다음서류

① 내국기술자인 경우는 기술자 자격수첩사본 및 건설기술인협회 경력증명서

② 외국기술자인 경우는 졸업증명서, 경력확인서 등 학력, 경력사항을 확인할수 있는 서류

㈓ 기타 발주기관에서 지정한 사항

⑶ 공정보고 및 보고회

•

다음의 경우에는 발주기관에 사전에 보고하여 검토 받아야 한다.

㈎

기본계획의 방향 설정 시

①

기본계획의 목표 및 방향성 제시

②

과제별 수행 계획 작성 및 제출

③

과업의 우선순위 설정 및 집행계획 보고

㈏

기초조사 및 자료수집 착수 및 완료 시

㈐

부문별 수립기준(안) 작성 및 완료 시

㈑

각종 자문회의 또는 심의자료 작성 시

㈒

기타 발주기관에서 요구 시

•

수급인은 과업수행계획서에 따라 중간보고[50% 진행시(필요시 별도 보고)]

및 최종보고를 실시하여야 하며, 발주기관의 요구가 있을 때에는 수시 보고를 하여야 한다.

①

과업진도에 따라 중요사항을 결정할 필요가 있을 때에는 위 과업 진척보고와 별도로 필요 시마다 중간보고회를 갖는다. 중간보고회는 토의안건에 따라 가능한 대안을 분석, 제시하고 참석자의 의견을 종합 검토하여 계획에 반영하여야 하며, 보고 시에는 현장대리인(책임기술인)이 직접 보고하되 불가피한 경우 감독원과 협의 결정한다.

② 책임기술인은 과업수행기간 중 다음 사항을 포함한 월간 공정보고서를 매월 말일을 기준으로 익월 5일까지 공문과 함께 서면으로 발주청에 제출하여야 한다.

- 과업수행내용 및 공정관리현황

- 과업수행 상 문제점에 대한 처리방안 및 대책

- 익월 과업수행계획 등

③ 수급인은 과업수행과 관련하여 자문회의 등의 개최 시 필요한 보고자료 및 도면 등의 관련자료를 발주기관에게 제출하여야 한다.

⑷ 주민설명회 개최

㈎ 시 기

① 리모델링 기본계획(안) 작성 후 주민공람 시

② 기타 발주기관과 협의하여 필요하다고 인정하는 때

㈏ 내 용 : 화성시 공동주택 리모델링 기본계획(안)

㈐

주민공람시 제출된 의견 중 개진된 의견이 타당하다고 인정되는

의견은 발주기관과 협의 후 반영하여야 한다.

⑸ 최종보고

㈎ 시기 : 발주기관과 상의하여 결정

㈏

중간보고 결과 보완 지시된 사항 및 각종 심의 의견, 발주기관의 지시사항

등 최종과업 결과보고

⑹ 성과품 작성

㈎ 시기 : 과업 준공 예정일로부터 1개월 이내

㈏ 성과품의 편집․인쇄는 과업지시서에 의한 모든 성과품의 원고가 작성되면 발주기관의 승인 후 인쇄 및 납품하여야 한다.

나. 업무의 사전승인

•

수급자는 다음 사항에 대하여 사전에 발주기관과 협의를 하여 과업을 수행하여야 한다.

㈎ 과업수행계획서 및 착수계의 내용 변경

㈏ 관계기관과의 협의사항

㈐ 기타 발주기관의 지시나 수급자의 판단에 따라 승인받아야 할 사항

다. 용역감독

•

발

주기관은 이 과업을 시행함에 있어 수시로 수급자에 대하여 다음의 계약관련 업무내용을 확인, 지휘감독 할 권한을 가지며 수급자는 이에 적극 협조

하여야 하며, 특별한 사유가 없는 한 과업수행자는 발주기관과 협의하여 지적사항을 시정하여야 한다.

㈎ 연구인력 동원 현황

㈏ 용역단계별 과업추진내용 및 공정현황

㈐ 기타 확인이 필요한 사항

•

본 과업 수행 상 중요한 결정이나 판단을 내려야 할 필요가 있을 때에 발주

기관과 사전 협의한 후 방침을 정하여야 한다.

라. 수급인의 책임

•

용역내용이 발주기관의 검토, 확인 등을 받아 작성된 도서라 할지라도 그 내

용의 미비, 과오, 기술상 오류 등의 결함에 대한 책임은 면제되지 않는다

•

수급자는 용역 준공 후에도 오류 등에 대한 발주기관의 수정, 보완요구가 있을 때에는 수급자 부담으로 시정 조치하여야 한다.

•

수급자는 이 과업을 수행함에 있어 발생하는 관계기관과의 협의사항, 발주기관의 지시 및 조치사항 등 과업 추진에 따른 주요 내용을 문서로 작성,

비치하여야 하며, 발주기관의 제출요구가 있을 경우에는 이에 따라야 한다.

•

수급인은 이 과업을 수행함에 있어 관계 법령에 저촉되는 행위로 인한 모든

피해사항에 대하여 책임을 져야 한다.

•

수급인은 본 과업 및 계약을 이행함에 있어 고의 또는 과실로 당해 용역

또는 제3자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 수급인의 부담으로 이

를 배상하여야 한다.

마. 용역자문 및 심의

•

본 과업수행 중 수급자는 아래와 같은 경우 용역사항에 대한 자문 등을 받아야 하며 이에 필요한 자료를 제출하여야 한다.

㈎ 비교(안) 검토 단계

㈏ 중간 단계

㈐ 마무리 단계

㈑ 용역내용 주요사항이 변경될 경우 또는 용역방향 결정을 위하여 자문을 받을 필요가 있는 경우 등 발주기관이 필요하다고 인정하는 경우

•

본 과업기간 중 주민 의견 수렴을 위한 여론조사(인터넷, 설문) 등을 할 수

있으며, 이때 수급자는 여론조사에 필요한 도면 등 관련 자료를 작성하여야 한다.

•

용역 자문회의와 심의 지적사항, 여론조사 등 제시된 의견에 대하여 면밀히

분석, 검토하여 발주기관에 조치계획을 보고하고 승인을 득한 후 반영한다.

바. 설계변경 조건

•

과업 수행 중 발주기관의 계획변경으로 인하여 과업내용의 변경이 필요한 경우

발주기관의 요구에 의하여 변경할 수 있으며, 이 경우 수급자는 발주기관의 지시를 성실히 이행하여야 한다.

•

다음의 경우에는 수급자는 과업내용을 발주기관과 협의하여 변경할 수 있다.

㈎ 과업범위가 변경되었거나 과업수행 방법을 변경할 필요가 있을 때

㈏ 발주기관의 방침변경으로 과업이 중단되거나 과업 내용이 변경되었을 때

㈐

관련법령․규정 및 지침 등의 개정 및 상위계획 변경 등 여건변화로 인하여

과업의 범위 및 내용의 현저한 변경이나 증감이 발생한 경우

㈑ 천재지변 등 불가항력 사태의 발생으로 업무수행이 불가능할 때

•

수급자는 설계변경의 사유가 발생한 경우에는 발주기관에 과업내용의 변경을 서면으로 요청하여야 한다.

사. 용어의 해석

•

과업지시서상의 용어해석에 차이가 있을 경우에는 발주기관과 수급자가 상호 협의하여 결정한다.

•

과업성과품에 사용하는 용어, 맞춤법, 문장구성, 표현방법 등은 발주기관과

수급인 간에 해석상의 분쟁이 야기되지 않도록 알기 쉽게 명확히 정의한 후

사용하여야 한다.

아. 발주기관의 제공자료

•

2040년 화성 도시기본계획,

2030년 화성시 도시․주거환경정비 기본계획, 화성시 도시관리계획 등 상위 관련계획

•

기타 과업수행에 필요한 관련자료

•

용역 참고용으로 제공된 상기 자료에 대하여 수급인은 그 내용의 오류, 정확성

등을 상세히 검토하여 확인 후 사용하여야 하며 본 도서는 본 과업 이외의

목적으로 사용할 수 없다.

•

진행중 또는 향후 진행예정인 용역과의 자료 공유 및 충분히 협의하여 상호

과업의 보완 및 발전을 도모하여야 한다.

•

발주기관에서 제공한 자료는 용역완료 시 반납하여야 한다.

자. 준수사항

•

본 과업을 충실히 수행하기 위하여 수급자는 본 과업지시서와 관계법령 및 제 규정에 따라 성실히 수행하여야 한다.

•

수급자의 중대한 과실로 용역수행을 하지 못하는 사유가 발생되거나 용역 성과품이 부실하여 용역 목적을 달성하지 못하는 사례가 발생하는 때에는

수급인이 그 책임을 지고 재용역을 수행하여야 하며, 이에 소요되는 비용은

수급자의 부담으로 한다.

•

수급자의 귀책사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유발생시 당해

계약의 전부 또는 일부를 해지할 수 있다.

㈎ 정

당한 사유없이 약정한 착수기일이 경과되어도 용역에 착수하지 못한 때

㈏

계약서상의 용역수행 기한 내 용역을 완료하지 못하였거나 수급자의 귀책

사유로 인하여 완료될 가능성이 없음이 명백하다고 인정될 경우

㈐「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」제90조(지연

배상금)제1항의 규정에 따라 지연배상금이 당해 계약보증금 상당액에 달한

경우로서 계약이행 기간을 연장하여도 용역을 완료할 가능성이 없다고 인정될 경우

㈑

기타 계약조건의 위반으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다고 인정될 경우

•

본 과업수행기간 중 발주기관은 상기 사항과 별도로 필요 시 과업내용에 대하여

검토 및 협의할 수 있으며 이에 필요한 자료는 수급자가 준비하여야 한다.

•

과업수행자는 각종 심의 및 승인을 득할 수 있도록 제반자료를 작성 및 제출하여야 하며, 심의 및 승인과정 또는 결과에 따른 보완이 필요한 경우나 과업종료 이후에도 관련 업무에 적극 협조하여야 한다.

차. 기타 사항

•

본 과업은 화성특례시의 도시관리를 위하여 미래지향적이며 실현성이 있는 계획이 되도록

분야별로 상호 상충됨이 없이 충분히 검토 ․ 조정하여 체계성을 유지하여야 한다.

•

용역성과를 위한 발주기관의 관계기관 협의 또는 위원회 자문, 내부의사결정기간 등

화성특례시

사정으로 소요되는 기간은 용역 기간에 산입하지 않으며 필요시 용역기간을

연장할 수 있다.

•

본

과업 수행과 관련 보고회, 주민설명회, 의회의견청취, 도시계획위원회 심의 등

행정적인 제반 보고 및 기본계획 검토 행정절차 이행 시 책임연구원이 참여하여 보고하여야 하며, 이와 관련된 제반사항 준비에도 적극 협조하여야 한다.

•

관계기관 협의과정에서 보완이 필요한 사항에 대하여는 수급자 부담으로 즉시 보완하여야 한다.

•

수급자는 「주택법」제72조제4항에 따라 경기도지사의 승인을 득하고 보완 후 최종 납품하여 검수 받아야 한다.

3. 보안대책(보안 및 비밀유지)

•

본 과업은 리모델링에 대한 정책 결정이 포함된 과업으로서 결정 과정에 있는 사항의 보안 관리를 철저히 하여야 한다.

•

수급자는 보안대책을 수립하여 과업수행 담당자 및 업무와 관련된 각 개인별

보안각서를 제출한다.

•

보안책임자는 과업수행 중 중요하다고 인정되는 자료 및 서류, 성과품에

대하여 업무담당자와 협의하여 내용의 중요성에 따라 대외비 및 일반 자료로

분류하여 보관 관리하여야 하고, 대외비 이상으로 분류된 자료 및 성과물을

작성시 작성업체 관련자의 보안 관리는 수급자의 보안 관리 기준에 따르며

, 대외비 이상의 자료는 반드시 업무와 직접 관계가 있는 자에 한하여 열람하여야 한다.

•

모든 성과품 및 과업수행과정 자료는 수급자가 소유할 수 없으며, 발주기관의

허가 없이 본 과업 수행 이외의 목적으로 복사 또는 유출시키거나 사용할 수 없다.

•

과업수행 과정에서 각종 회의 시 본 과업내용이 포함될 경우에는 필요한 부수만을 작성하되 회의 종료 후에는 회수 파기하여야 한다.

•

과업의 내용상 외부에 유출될 경우 물의를 일으킬 수 있는 성과물 작성시에는

참여인원은 최소화하되, 정규직원에 한하여 업무를 수행하게 하여야 하며,

과업수행 장소는 필요시 제한구역으로 지정하고 외부인의 출입을 통제하여야

한다.

•

과

업폐기물은 소각처리해야 하며, 기타 보안상 하자가 없도록 하여야 하고

, 보안사항 불이행으로 발생되는 모든 민․형사상의 책임은 수급자가 진다.

Ⅲ. 과업의 내용

1. 일반원칙

•

리모델링 기본계획은 화성특례시 도시기본계획의 생활권 설정 및 인구배분계획, 기반시설계획 등 상위 관련 계획과 연계되도록 검토한다.

•

기본계획은 생활권 단위의 도시기반시설 여건을 고려하여 주민의 삶의 질 향상과 미래 주택수요에 대응할 수 있어야 한다.

•

계획의 기본방향, 목표, 현황조사, 수요예측, 단계별 시행방안 등 기본계획의

전 과정은 합리적 근거에 따라야 한다.

•

세대수 증가형 리모델링 이외의 리모델링의 관리방향은 공동주택 관리현황이나

리모델링 수요 등 화성특례시의 여건을 충분히 검토하여 계획을 수립한다.

2. 기초조사 및 리모델링 수요예측

가. 기본원칙

•

기초조사는 공동주택의 주거환경개선의 측면에서 화성특례시가 가지고 있는 공동주택

재고의 문제파악 및 기본계획검토의 기초자료로 활용하기 위하여 실시한다.

•

기초조사는 기준연도를 중심으로 실시하되, 기준연도의 자료를 취득하는 것이

불가능한 항목은 최근연도의 자료나 관련 사례, 자료 등을 참조 및 추정하여

활용하고, 모든 기초조사 자료는 자료출처 및 작성연도를 명기한다.

•

기초조사결과는 과거부터 추이·현황·향후전망 등을 쉽게 파악할 수 있도록

종합적으로 분석하여 기본계획을 검토하는데 활용할 수 있도록 한다.

•

조사자료 분석은 권역별(도시기본계획상 생활권 단위)로 구분하여 분석하는

것을 원칙으로 하되, 기준연도 화성특례시 여건에 따라 발주기관과 협의하여 권역을 구분하는 규모를 달리 할 수 있다.

•

공

동주택 현황조사를 분석하여 향후 목표연도 내 공동주택의 유지·관리

·개선

방향에 대한 판단원칙을 제시하고, 이에 따른 세대수 증가형 리모델링의 수요를 예측한다.

•

목표연도 및 단계별 최종연도의 수요를 권역별로 예측하고, 기반시설 영향검토

및 단계별 시행방안 수립의 기초자료를 제시한다.

•

세대수 증가형 리모델링의 수요예측은 개별단지별로 검토하되, 최종적으로 권역별로 총량만을 예측하여 제시한다.

나. 도시기본계획 등 관련 계획 검토

•

2040년 화성 도시기본계획,

2030년 화성시 도시․주거환경정비 기본계획, 화성시 도시관리계획 등 상위 관련 계획

•

연령별․세대별 인구의 구성, 변화 추이

•

도로, 상하수도, 공원․녹지, 교육시설 등 주요 기반시설의 설치 및 계획현황

•

세부적인 조사항목은 발주기관과 협의하여 결정한다.

다. 리모델링 대상 공동주택 현황 조사 등

⑴

기본원칙

•

조사대상은 주택법 제2조제3호에 따른 공동주택(30세대 이상)을 기준으로

목표연도 내에 법 제2조제25호나목에 따른 리모델링 대상이 되는 주택을 조사대상으로 한다.

•

세대수 증가형 리모델링 수요 예측을 위하여 세부적으로 조사하여 단지별로

검토

정리하고, 연도별, 생활권별, 규모별 등으로 분류하여 화성특례시의 공동주택 현황이 잘 파악될 수 있도록 분석 검토한다.

⑵ 공동주택 현황 조사

•

단지 현황과 주택관리현황으로 구분하여 조사하며 기본 항목은 다음과 같다

. 수급인은 발주기관에서 제공하는 현황 자료를 활용할 수 있으며, 반드시 현장 확인을 통해 검증하여야 한다.

•

공공임대주택의 현황도 함께 파악하여 구분하여 기술한다.

[표 1] 공동주택관리현황 조사 항목

구 분

항 목

세 부 내 역

공동주택

관리현황

조 사

단지 현황

위치(단지명), 용도지역, 준공연수, 세대수, 대지면적, 건축

면적, 연면적, 주택 면적별 구성, 주택규모 별 주택가격, 주택규모 별 거주형태(자가/임대), 단지배치도, 용적률,

건폐율, 동수, 층수, 동 출입구 구조, 주차면수(지상, 지하),

자동차 등록 대수, 난방 방법, 부대복리시설 현황 등

주택 관리

현황

공동주택 관리방법(통합관리 구분), 단위면적당 관리비용,

건축물 설계도서 비치 현황

(구조도면 보유여부)

, 주요수선

이력

, 장기수선충담금 규모, 공동주택 노후배관 현황, 공동주택

노후화 문제인식, 수선이 시급한 항목 순위, 안전진단 기록 등

⑶ 공동주택 주민의식 조사

•

주민의식 조사는 단지별 소유자들의 리모델링 사업에 대한 찬반, 사업목적,

선호사업유형, 경제적 부담능력(의사) 등에 대하여 설문조사로 진행한다.

⑷ 기타사항

•

공동주택 개별단지의 사업 유형별 개략적인 공사비와 분양가격 변화에 따른

사업성 등 사업유형 선택의 개략적인 판단기준을 제시한다.

•

공동주택 현황자료는 연도별, 생활권별, 규모별 등으로 분류하여 보고서에 기술한다.

라. 세대수 증가형 리모델링 수요 예측

⑴ 리모델링 유형의 구분

•

기초조사에 따른 공동주택 개별단지에 대하여 개략적 판단기준에 따라 향후

목표연도 내 공동주택의 유지․관리․개선방향에 대하여 일반적 유지관리,

세대수 증가형 리모델링, 세대수 증가형 외 리모델링, 재건축으로 구분하여

세대수 증가형 리모델링의 수요를 검토한다.

[표 2] 공동주택 관리유형별 검토 내용

구 분

검 토 내 용

일반적 유지관리

공동주택의 사용검사 후 평균적으로 리모델링 또는 재건축이 일어나는 시점의 과거 자료를 근거로 계획기간 내 리모델링 또는 재건축이 이루어지지 않고 장기수선계획에 따른 일반적 유지관리가 이루어질 것으로 예상되는 공동주택을 구분

세대수

증가형 리모델링

일반적 유지관리로는 주택성능을 유지하기 힘들며, 용적률, 건폐율, 주택형별 구성, 단지배치, 주택가격, 주민의사 등을

고려하여 세대수 증가형 리모델링이 가능한 공동주택을 구분하고

, 계획기간 내에 어느 시점에 리모델링이 일어날 지를 예측

맞춤형 리모델링

일반적 유지관리로는 주택성능을 유지하기 힘들며, 용적률,

건폐율, 주택형별 구성, 단지배치, 주택가격 등을 고려하여 세대수

증가형 리모델링보다는 세대수 증가없이 노후 배관 교체, 화장실

방 추가 등 불편사례 중심의 리모델링으로 주택성능개선이 가능한

공동주택을 구분

재건축

정비사업이 예정되어 있거나 정비사업 추진이 예상되는 공동주택단지 및 안진진단 등에 따라 리모델링이 불가능하여 주택재건축사업이 필요한 공동주택을 구분

•

리모델링 유형 구분을 통해 최종적으로 단계별 계획 기간 내 세대수 증가형 리모델링 수요를 권역별로 추정하고, 이에 따른 세대수 증가분을 개략적으로 예측하며 기반시설 영향검토 및 단계별 시행방안 수립의 기초 자료를 제시한다.

3. 부문별 수립기준

가. 세대수 증가에 따른 기반시설에의 영향 검토

•

세대수 증가형 리모델링(세대구분형 리모델링을 포함한다) 수요 예측을 바탕으로

2040년 화성

도시기본계획상 생활권 설정과 관련 계획 등을 고려하여 권역별로 기반

시설에 미치는 영향을 검토한다.

•

기반시설 영향 검토는 세대수 증가에 따라 영향을 받는 도시 기반시설을 검토하여야 하며, 다음의 사항은 반드시 포함하여야 한다.

㈎ 도로, 주차장 등 교통시설

㈏ 상하수도시설

㈐ 공원·녹지시설

㈑ 학교 등 교육시설

•

현재 설치된 기반시설을 기준으로 검토하며, 관련계획에 의하여 계획기간 내 설치가 예정되어 있는 기반시설도 함께 검토한다.

•

세대수 증가에 따른 기반시설 영향 검토 시 필요한 경우, 권역별로 기반시설 확충에 대한 방향성을 제시하여야 하며, 이 경우 세대수 증가형 리모델링의 집중으로 계획적 관리가 필요한 지역에 대하여 필요한 경우 지구단위계획의 수립이나 기 수립된 지구단위계획의 변경방안을 제시한다.

•

세대구분형 공동주택 도입 등 리모델링에 따른 세대수 증가 영향이 단지 외 주변지역으로 주차난을 유발할 수 있다고 판단되는 경우 단지 내 등 주차장 확보방안을 마련하도록 제시한다.

•

노후 공동주택 단지의 세대구성, 사회적 특성 등을 고려하여 커뮤니티시설 등 부대복리시설 설치에 대한 가이드라인을 제시한다.

나. 특정지역의 기반시설 영향 검토

•

세대수 증가가 특정지역에 일정규모 이상 발생하여 교통시설에 영향을 미칠

것으로 판단되는 지역에 대해서는 개략적 교통영향을 검토하여야 하며,

지역

내

교통상황이 취약해질 우려가 있는 경우에는 리모델링 사업과 관련

사업

등을 통하여

개선될 수 있는 방안을 제시한다.

•

향후 세대수 증가형 리모델링이 집중되고 주택재개발·재건축 등 대규모 정비사업의 추진이 함께 예상되는 경우에는 향후의 개발밀도 등을 감안한

교통영향 등을 파악하여 도시기본계획 및 도시관리계획상의 도로·교통계획

등과 연계하여 검토한다.

다. 일시집중 방지 등을 위한 단계별 리모델링 시행방안

•

지

역의 주택수급 상황과 주택재개발·재건축 등 정비사업 추진현황 등을 종합적으로 고려하여 리모델링에 따른 일시적 이주수요 집중 방지를 위한

계획기간 내 단계별 리모델링 시행방안 및 일시 이주수요 집중에 대한 대책을

제시한다.

•

권역별로 구분하여 단계별 계획 기간 내에 일시적 이주를 유발하는 리모델링의

허가 총량을 검토하여 제시한다. 이 경우 리모델링 공사기간을 고려하여 일시적

이주 후에 다시 입주하는 시기 등을 종합적으로 고려하여 동시에 일시 이주가

발생하는 세대수의 총량을 규제할 수 있도록 한다. 다만, 개별 리모델링에 대한

관련 위원회 심의 시 주변 생활권으로의 이주 수요 등을 전체적으로 고려하여 허용 총량의 일정 범위 내에서 유동적으로 적용될 수 있도록 한다.

•

단계별 리모델링 시행방안에는 계획기간에 리모델링 허가 총량을 초과할 경우의

다음 사항 등을 고려한 허가 우선순위 원칙을 제시한다.

㈎ 상위계획 및 관련계획과의 부합성

㈏ 주택 노후도에 따른 리모델링의 시급성 및 주거환경개선 효과

㈐ 리모델링 추진현황 등 주민의 추진 의지 등

라. 도시경관관리를 위한 공동주택 리모델링 가이드라인 수립

•

경관관리방안은 도시기본계획 및 도시관리계획상 경관부문계획과 관련법령상

경관관련계획의 내용을 고려하여 도시 및 지역 전체의 경관계획과 조화를 이루도록 한다

•

리모델링 가이드라인은 공공지원사업을 통해 공동주택이 지역생활권의 구심점으로서 공공성을 확보할 수 있는 방안과 공공성에 관한 개념을 제시하며 다음 사항을 종합적으로 고려한다.

㈎ 증축형 리모델링에 따른 단지의 위압감, 차폐감 등을 저감할 수 있도록 건축물 외관의 형태, 색채, 높이·스카이라인 등에 대한 기준 제시

㈏ 건축물 증축 시 인접지역의 일조권, 지형과 조망, 바람통로 등

㈐ 건축물 형태 및 색채의 통일감 있는 경관형성을 통한 지역 이미지 고취

㈑ 지역의 역사․문화적 특성 부각 및 야간경관 향상 등

마. 공동주택 저에너지․장수명화 방안

•

친환경 도시조성과 함께 에너지 저감 및 자원절약을 위하여 필요한 경우

리모델링을 통하여 에너지의 효율성 및 장수명화를 유도할 수 있는 방안을

마련한다.

•

공동주택 리모델링 시 단계별･부문별 에너지 사용을 절약하고 효율성을 높일

수 있는 에너지 저감형 리모델링을 유도할 수 있는 방안을 제시한다.

•

공동주택 리모델링 시 단계별･부문별 장수명화 방안을 제시하고, 장기수선

계획과 장기수선충당금 등을 연계하여 공동주택 장수명화를 유도할 수 있는

방안을 제시한다.

바. 맞춤형 등 리모델링 지원방안

•

노후 공동주택의 효율적인 주거환경개선을 위하여 리모델링이 원활하게 추진될 수 있는 다양한 지원방안을 마련한다.

•

노후 공동주택과 관련하여 지원하는 각종 지원제도 등을 참고하여

화성특례시의 여건과 특성에 맞는 각종 지원방안을 제시한다.

㈎

중앙행정기관과 도내 지방자치단체에서 노후 공동주택과 관련하여 지원하는

각종 지원제도 등을 참고하여 화성특례시의 여건과 특성에 맞는 각종 지원방안을

제시한다.

㈏

리모델링 지원사업에 필요한 자금을 확보하기 위한 기금조성계획 등 화성특례시

실정에 맞는 자금(예산)확보 방안을 검토한다.

사. 각종 자문·의견수렴 및 행정절차 이행

•

분야별 전문가 자문 등을 통해 광범위한 의견을 수렴하여야 한다.

•

관계부서 협의, 주민공람공고(14일 이상), 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의(자문) 등의 행정절차에 필요한 자료제출에 협조하여야 한다.

[ 리모델링 기본계획 수립절차 ]

기 초 조 사

(특별시장·광역시장·시장)

↓

기본계획(안) 작성

(특별시장·광역시장·시장)

↓

전문가의 의견청취

↓

주민공람(14일이상) 및

지방의회 의견 청취

↓

관계행정기관 협의

경기도 도시계획위원회 심의

↓

공보에 공고

Ⅳ. 성과품 작성

1. 성과품 목록

성 과 구 분

성 과 도 서

구 분

규격

제출부수

보고서등

보고서

◦ 리모델링 기본계획 본보고서

◦

기초조사 자료 및 계획수립을 위한 산출

근거에 관한 자료집

◦

리모델링 기본계획 중간보고서

◦

공동주택 리모델링 가이드라인

100부

10부