「잠실 대체야구장」민간위탁료 산정을 위한
원가계산 용역 과업지시서
2026.
체육시설관리사업소
(운영기획과)
과 업 지 시 서
본 과업지시서는 잠실 스포츠·MICE 복합공간 조성 사업에 따른 기존 야구장 철거 및 대체야구장(잠실주경기장 리모델링) 운영과 관련하여, 합리적이고 객관적인 민간위탁료(수탁기관 납부금)를 산정하기 위한 원가계산 용역의 과업 범위를 규정함을 목적으로 함
과업명 :
잠실 대체야구장
민간위탁 원가계산 및 적정 위탁료 산정 용역
2. 과업의 목적
ㅇ
자립형 민간위탁 방식에 따라 수탁기관(연고구단)이 부담할 적정 위탁료의
객관적 기준 마련
ㅇ 대체야구장 이전에 따른 좌석수 축소, 상업시설 변화 등 유동적 운영 환경을 반영한 정밀 수지분석 수행
3. 원가조사 대상 민간위탁 체육시설 현황
시 설 명
준 공 일
경기장 면적
건축총면적
사용면적
좌석수
수용인원
위치
대체야구장
(잠실주경기장 리모델링)
′
27. 3월 임시사용승인 예정
75,469㎡
113,083㎡
협의중
65,599
13,500~18,000명
송파구 올림픽로 25
서울종합운동장
잠실야구장
′
82.07.15
26,331㎡
45,312㎡
45,312㎡
24,339
25,000명
※ 잠실주경기장은
’84. 9. 29.
준공 / 주경기장 리모델링은 ’27. 3월 임시사용승인
4. 과업(용역)기간 : 계약일로부터 45일(협의 가능)
— 행정절차 일정에 따른 중간성과물 제출 필수
5. 과업 범위
ㅇ 원가조사 대상 시설 경영관리 전반 (수입 및 지출)
ㅇ
과거 3년간 잠실야구장 경영실적을 분석하고, 향후 3년간의 제반 경영여건
등을 반영하여 잠실 대체야구장의 연도별 위탁료 산정
6. 세부 과업내역
6-1 잠실야구장 운영실태 및 대체야구장 운영 여건 기초조사
ㅇ 잠실야구장 이용실태 등 분석
— 적정 인력 규모 및 직무 분석
— 지출에 대한 개별비
(청소비, 공공요금 및 기타 등)
및 공통비, 관리비 등 분석
— 원가구성 비목별, 위탁범위별 과거실적 원가
(지출)
종합
(집계)
ㅇ 잠실야구장 과거 3개년의 수입 분석
— 수입에 대한 개별비 및 공통비
(관람수입, 입장수입 및 기타 등)
등 분석
— 수입구성 비목별, 위탁범위별 과거실적 수입종합
(집계)
ㅇ 대체야구장(잠실주경기장 리모델링) 운영 여건 분석 및 기초조사
— 시설 규모, 공간 배치 계획, 관람객 동선 및 구조적 특성 분석
—
국내외 프로야구장 및 유사 체육시설의 민간위탁 운영 사례 및 수지구조 분석
1. 원가조사 용역 수행 시 “소비자물가” 관련
-
잠실야구장·효창운동장 민간위탁료 산출을 위한 원가조사 시, 소비자물가지수는
“서울지역 물가지수”를 반영
2. 잠실야구장 상업광고시설은 위탁료 산출을 위한 원가조사 대상에서 제외
-
“
잠실야구장 상업광고시설
(38개
’26.6월.기준
)
”은 사용·수익허가 대상
시설로서
차후
감정평가 등을 통해 별도 사용료 책정 예정
임에 따라
위탁료 산출을 위한 원가조사 대상
에서 제외
3. 사용료, 이윤율 등 수입 관련 법령 개정사항을 면밀히 확인하여 원가계산 실시
-「
지방자치단체 공유재산 운영기준」별지 제1호에 따른 원가계산서를 작성하여야 하고, 원가 산정 시「공유재산 및 물품관리법」,「서울특별시립체육시설 설치 및 운영에 관한 조례」등 관계 법령 반영
6-2 대체야구장의 적정원가 및 수입 분석
ㅇ 잠실 대체야구장 적정 원가 도출
— 적정 인력규모 등 분석
— 적정 관리비의 분석
— 향후 연도별(3개년) 잠실 대체야구장 원가구성 비목별 추정원가 분석
— 향후 연도별(3개년) 잠실 대체야구장 최적원가 산정기준 결정 방안
— 인건비 산정 : 시설물 유지관리, 행정, 미화, 보안 등 필수 인력 규모 산출
및 관련 법령(지방계약법 예장가격 작성요령)에 따른 시중노임단가 적용 인건비
산정(단, 시설물의 ‘중앙감시실’ 및 ‘관리실’은 발주기관(체육시설관리사업소)에서 직영하므로, 해당 공간의 운영비 및 관련 기계/전기/방재 등 중앙제어 필수 인력의 인건비는 본 지출 원가 산출에서 전면 제외할 것)
ㅇ 잠실 대체야구장 적정 수입 도출
— 향후 3개년 수입 항목별 특성 분석
— 향후 연도별
(3개년)
잠실 대체야구장 추정수입 분석
— 향후 연도별
(3개년)
잠실 대체야구장 최적수입 산정기준 결정 방안
—
입장료 수입 추정 : 좌석 규모 변화(13,500석~18,000석 가변 운영 시나리오)와
최근 3개년 평균 객단가, 프로야구 흥행 트렌드를 반영한 관중 수 및 입장 수입 시뮬레이션
— 부대시설 임대수입 추정 : 신규 상업시설(식음료 매장, 편의점, 매점, 삼품숍 등의) 면적, 위치, 업종별 특성을 고려한 적정 임대 수입 산정
— 대관수입 추정 : 기존 잠실야구장의 대관 실적(비시즌 등)을 분석하고, 대체야구장의 환경적 제약 요인을 반영한 적정 대관 수입 산정
— 사업수입 추정 : 프로야구 중계방송 사용료 및 상업시설 입점업체로부터 징수하는 공과금 수입 등 기타 부대 수입 산정
— [특이사항] 광고시설 사용료는 별도 감정평가를 추진하므로 본 원가계산 용역의 수입 추정 범위에서 전면 제외함
— 경제여건 변화에 따른 적정수입 분석
ㅇ 이동식 판매부스 원가계산
ㅇ 전대 시 주변 시세 등을 반영한 임대료 산정 내역
ㅇ 수탁업체 자체 사무실 등 사용에 따른 기회수입 부분 등
6-3 유사 기관의 운영실태 및 현황 분석
ㅇ 유시기관의 운영실태 분석 현황
ㅇ 각 유사 체육시설의 입지, 시설 등을 고려한 적정 사용료 검토 내역
ㅇ 위탁사무 관련분야에 대한 전문성 및 사무처리 실적 등
6-4 최적 민간위탁비 결정방안
ㅇ 위탁면적 미정에 따른 시나리오별 수지분석 및 위탁료 산출
—
설계 및 공간 계획의 유동성을 고려하여, 현재 배치 가안 기준의 시나리오별 종합 수지분석표 작성
—
면적 확정 시 즉시 대입 가능한 ‘㎡당 단가(원가) 구조’ 또는 구역별 표준 원가
모델 제시
—
예상 총수입에서 예상 총지출(일반관리비 및 이윤 포함)을 차감하여 서울특별시에
납부할 연도별 적정 위탁료(예정가격) 도출
ㅇ 체육시설의 장·단기 민간위탁에 의한 경영여건 및 수익성 분석
ㅇ 연도별 적정 원가 및 수입 규모에 의한 위탁료 결정
ㅇ 위탁시설의 감가상각비를 계상하여 위탁료 결정
7. 과업의 일반사항
ㅇ 본 과업은 제반 법규 및 서울시의 규정 등에 의거 작성되어야 한다.
- 원가계산서는「지방자치단체 공유재산 운영기준」별지 제1호를 활용하여 작성한다.
ㅇ 과업 수행자는 본 과업 수행을 위하여 관련 분야에 학식과 경험이 풍부한 전문 인력을 충분히 확보하여야 하며, 전문 인력은 지식과 경험을 최대한 활용하여 본 용역의 목적을 달성하여야 한다.
ㅇ 본 과업에 명시되지 아니한 사항이라도 원가조사 목적에 필요한 사항은 과업에 포함된 것으로 하며 불명확한 사항은 발주부서와 협의하여 처리하여야 한다.
ㅇ 본 과업을 수행 함에 있어 참고한 산정 근거 및 관련 자료는 용역
보고서에 포함되어야 한다.
ㅇ
본 과업 수행과 관련하여 습득한 모든 기록 및 자료 등은 본 과업 목적 외의 용도로 사용하여서는 아니 된다.
ㅇ
모든 성과품은 서울시의 허가 없이 임의로 소유하거나 복사 또는 외부에 누설하여서는 아니 된다.
8. 기타사항
ㅇ 본 과업 지시서상의 위탁 면적 및 시설 현황은 대체구장 계획 단계의 잠정치이므로, 과업 수행 중 발주기관의 사정에 따라 면적이나 구획이 변경될 수 있다.
ㅇ 수급인은 계획 변동 시 발주기관의 지시에 따라 원가계산 내역을 즉시 수정·보완하여야 하며, 이로 인한 경미한 과업 변경에 따른 추가 용역비는 지급하지 아니한다.
ㅇ 본 과업의 수행과정 및 완료 후 용역 내용이 미비하거나 과오 등이 발견될 때에는 발주부서 요구에 따라 지체없이 보완하여 제출하여야 하며 이에 대한 모든 책임은 과업 수행자에게 있다.
ㅇ 보고서 제출 이후라도 필요한 경우 발주부서는 보완을 요구할 수 있으며, 이 경우 과업 수행자는 즉시 보완 제출하여야 한다.
ㅇ
발주부서는 과업 수행 중, 또는 과업 수행 이후 개최되는 민간위탁비
관련 회의 등에 참석을 요구할 수 있으며 과업 수행자는 이에 임해야 한다.
ㅇ
[특약] 수급인은 발주기관의 서울특별시 민간위탁운영평가위원회 심의 일정
(8월 중순 안건 마감)을 고려하여, 착수 후 25일 이내에 심의 안건 작성에
필요한 ‘수입·지출 수지분석표(안)’ 및 ‘원가산출 요약본’을 중간 성과물로 우선 제출하여야 한다.
9. 과업의 추진
ㅇ 착수보고 : 계약일로부터 7일 이내
— 과업 수행방향 및 방법, 분야별 참여 인력 및 조직 편성표
— 과업 세부 수행 계획표 및 기타 과업에 필요한 사항
ㅇ ‘
수입·지출 수지분석표(안)’ 및 ‘원가산출 요약본’ 제출 : 계약일로부터 25일 이내
ㅇ 보고서 초안 제출 및 최종보고회 개최 : 계약종료 12일 전까지
— 요약보고서 등 활용하여 용역책임연구원이 용역결과 종합 보고
— 보고회시 추가․수정된 내용은 최종보고서에 반영
ㅇ 결과보고 : 계약만료일까지
— 최종보고서(요약본 포함) 10부 및 USB 2개