- ◯◯ 도시개발사업 기본구상 및 타당성조사 용역 -

과 업 내 용 서

2026. 8.

목 차

Ⅰ. 과 업 의 개 요 ··························································· 1

과업수행 일반사항 Ⅱ. ··························································· 3

Ⅲ. 세 부 과 업 내 용 ··························································· 11

성 과 품 작 성 Ⅳ. ··························································· 20

Ⅴ. 예 정 공 정 표 ··························································· 21

Ⅰ. 과업의 개요

1. 과 업 명

❍ ◯◯ 도시개발사업 기본구상 및 타당성조사 용역

2. 과업의 목적

❍ 본 과업은 ◯◯역 주변지역에 대해 인근 사업지구와 연계한 계획적·체계적 도시개발

사업을 추진함에 있어,

❍ 시장성, 경제성, 재무성, 정책성, 재원조달 등 종합적인 개발여건을 검토하여 최적의

기본구상(안)을 마련하고 사업타당성을 확보하는데 목적이 있음

3. 과업의 범위

가. 공간적 범위

❍ 위 치 : 경기도 화성시 ◯◯리 일원

❍ 과업면적 : 약 500,000㎡

※ 과업 수행 과정에서 위치 및 면적은 증감이 있을 수 있음

나. 내용적 범위

❍ 현황조사 및 개발여건 분석

❍ 개발목표 및 개발방안 설정

❍ 기본구상 및 기본계획(안) 수립

❍ 타당성 검토

❍ 사업화 방안 수립

❍ 지방공기업평가원 또는 한국지방행정연구원 예비검토 및 심의지원

4. 과업기간

가. 착수일로부터 15개월

※ 본 용역의 범위는 착수 후 용역보고서를 작성하여 지방공기업평가원 또는 한국

지방행정연구원에 제출(예비검토), 타당성검토 심의 완료 후 용역보고서 제출

시 까지로 한다.

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나. 과업의 추진은 합리적인 공정계획에 의하여 차질없이 수행하여야 하며 다음의

경우에는 발주자와 협의하여 과업기간을 변경할 수 있다.

❍ 천재지변으로 과업수행에 차질이 있을 때

❍ 발주자의 계획변경 등 방침에 따라 본 과업의 중단 또는 과업내용의 현저한 변경

이나 증·감이 있을 때

❍ 당초 과업수행에서 예기치 못한 사항의 발생으로 변경이 불가피하게 될 때

❍ 기타 과업과 관련하여 통념상 인정되는 부득이 한 사유가 발생되었을 때

5. 과업의 기준년도

❍ 기준년도 : 2026년

❍ 목표연도 : 2027년

❍ 개발기간 : 2028년 ~ 2034년

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Ⅱ. 과업수행 일반사항

1. 적용범위

❍ 본 과업내용서는 「◯◯ 도시개발사업 기본구상 및 타당성조사 용역」을 수행하기

위하여 필요한 사항을 규정하며, 과업수행의 모든 사항은 본 과업내용서에 의하여

수행하며, 이에 규정되지 아니한 사항은 관계법령, 지침 및 관련기관 협의사항 등과

연계하여 검토 후 감독자와 협의하여 수행하여야 한다.

2. 용어의 정의

가. 발주자

❍ 「발주자」라 함은 해당용역의 시행주체인「화성도시공사」, 수급인에 대한

계약당사자, 「건설기술진흥법 제2조 제6호」의 「발주청」을 말한다.

나. 수급인

❍ 「수급인」이라 함은「용역계약일반조건」의「계약상대자」를 말한다.

다. 감독자

❍ 「감독자」라 함은 수급인이 과업수행을 원활히 진행할 수 있도록 지휘․감독

할 수 있는 자로써 화성도시공사가 임명․통보한 직원을 말한다.

3. 법규 우선준수

❍ 수급인은 이 과업내용서에 "○○은 관련법규(조례 포함)의 규정에도 불구하고

이 항에서 정하는 바에 따른다."라고 별도로 명시 되어 있지 않는 한 이 과업내용서의

내용이 대한민국 관련 법규와 상호 모순될 경우(과업수행 중에 관련법규가 변경되고

변경된 규정에 따라야 할 경우를 포함 한다.)는 대한민국 관련법규의 규정을 우선

하여 준수하여야 한다.

4. 용역감독의 권한

가. 용역감독

❍ 감독자는 이 과업을 수행함에 있어 수시로 수급인에 대하여 다음의 계약 관련

업무내용을 확인․감독할 권한을 가지며, 수급인은 이에 적극 협조하여야 한다.

1) 참여기술인 인력동원 현황

2) 공정별 업무수행상태 및 투입인원 업무수행능력

3) 기타 확인이 필요한 사항

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나. 용역점검

❍ 감독자는 용역의 적정성 확보를 위해 수급인에 대한 정기 또는 수시점검을 실시

할 수 있으며, 특별한 사유가 없는 한 수급인은 감독자와 협의하여 지적사항을

시정하여야 한다.

5. 수급인의 책임

가. 책임한계

❍ 감독자의 승인을 받은 성과품이라 할지라도, 수급인의 잘못으로 발생한 모든 하자에

대하여 수급인의 책임이 면제되는 것은 아니며, 수급인은 용역 준공 후에도 이러한

사항에 대해 발주자의 수정·보완 요구가 있을 때에는 시정․조치하여야 한다.

❍ 수급인은 본 과업과 관련하여 제3자에게 피해를 주었을 경우 이에 대한 손실보상

등 모든 책임을 져야 한다.

❍ 수급인이 감독자에 대하여 행하는 보고, 통지, 요청 또는 이의제기는 서면으로

하여야 그 효력이 발생한다.

나. 지시의 이행

❍ 감독자가 용역업무의 수행에 관하여 사업책임기술인에게 지시부를 통하여 지시한

경우 책임기술인은 지시된 사항의 이행계획서 및 검토보고서를 작성하여 서명날인

후 제출하여야 한다.

다. 관계기관 협의

❍ 과업수행을 위해 요구되는 각종 인․허가, 협의의견 등 대외협의에 대하여 수급인이

필요하다고 판단할 시 감독자와 협의 후 또는 감독자가 직접 요구할 시 수급인은

관계기관과 업무협의를 하고 기록을 유지하여야 한다.

❍ 수급인은 관계기관과 업무협의 전에 협의할 내용 및 자료 등에 대하여는 감독자의

승인을 받아야 한다.

❍ 수급인은 협의 완료 후 협의 결과를 감독자에게 즉시 보고하여야 하며, 용역 준공

시에 회의록 등 회의자료를 정리하여 제출하여야 한다.

라. 공정관리

❍ 수급인은 과업수행 시 과업량과 과업기간을 상시 점검․관리하여 일정에 차질이

없도록 하여야 한다.

❍ 수급인은 발주자의 사업추진 일정을 감안하여 공종별 세부 잔여 과업량 및 소요

일수 등을 작성하여 감독자에게 보고하여야 한다.

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마. 문서의 기록비치

❍ 수급인은 이 과업을 수행함에 있어 발생하는 관계기관과의 협의사항, 감독자의

지시 및 조치사항 등 과업추진에 따른 주요 내용을 문서로 작성․비치하여야

하며, 감독자의 제출요구가 있을 경우에는 이에 따라야 한다.

바. 재조사

❍ 수급인이 본 과업을 수행함에 있어 감독자가 조사과정 및 성과가 부실하여 재조

사를 요구할 경우에는 이에 따라야 한다.

사. 안전관리의 의무

❍ 수급인은 관련법규에 의한 안전관리에 최선을 다하여야 하며 과업 수행 중 발생

하는 사고 및 손해에 대하여 책임을 져야 한다. 단, 불가항력 등 상호 책임이 없는

경우에는 발주자와 수급인이 협의하여 처리한다.

아. 법규준수의 의무

❍ 수급인은 이 과업을 수행함에 있어 관련법규에 저촉되는 행위로 인한 모든 피해

상황에 대하여 책임을 져야 한다.

6. 주요 업무의 사전승인 등

❍ 수급인은 다음 사항에 대해서는 사전에 감독자의 승인을 받고 과업을 수행하여야 한다.

1) 주요 과업내용의 변경(과업수행계획서, 착수신고서의 내용변경 등)

2) 자문 및 관계기관과의 협의사항

3) 기타 감독자가 요구하는 사항이나 수급인의 판단에 따라 승인 받아야 할 사항

7. 용역수행자의 교체

❍ 본 과업에 참여하는 기술인은 해당분야에 충분한 학력, 경험 및 자격을 갖추어야

하며, 사업책임기술인 또는 용역에 참여하고 있는 건설기술인이 과업의 수행에 불

성실하거나 부적당하다고 감독자가 인정하는 경우 수급인에게 교체를 요구할 수

있으며 수급인은 정당한 사유가 없는 한 이에 따라야 한다.

❍ 본 과업에 참여하는 기술인이 퇴직 혹은 기타, 다른 사유로 과업을 수행할 수 없을

때에는 감독자의 승인을 받아 그와 동등 이상의 자격을 갖춘 기술인으로 즉시 교체

하여야 한다.

8. 제출물

❍ 수급인은 각 제출물에 대하여 계약문서와의 일치여부를 확인한 후 서명 또는 날인

하여 제출하여야 한다.

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❍ 수급인은 모든 제출물에 대하여 주요한 내용의 변경을 수반하는 사유가 발생되었을

경우에는 지체없이 재작성하여 제출하여야 한다.

❍ 수급인은 과업수행과 관련하여 발주자, 해당 지방자치단체 또는 관계기관과 협의한

사항에 대하여는 회의록 및 관련 자료를 작성 제출하여야 한다.

❍ 수급인이 제출한 제출서류가 계약에 위배되는 경우 수급인은 감독자가 검토 승인한

자료를 근거로 책임을 회피할 수 없다.

9. 착수신고서 제출

❍ 수급인은 계약 체결 후 7일 이내에 착수하여야 하며 다음 각 호의 사항을 제출하여야 한다.

1) 착수계

2) 사업책임기술인 선임계

3) 사업책임기술인 사용인감계

4) 사업책임기술인 이력서 및 기술자격증 사본

5) 분야별 책임기술인 이력서 및 기술자격증 사본

6) 과업수행계획서 및 예정공정표

7) 보안각서 및 보안대책

8) 기타 발주자가 요구하는 사항

10. 과업수행 보고

가. 공정보고

❍ 수급인은 과업수행기간 중 다음 사항을 포함한 전월추진사항 및 금월 추진계획을

매월 말일을 기준으로 익월 5일 이내에 감독자를 경유하여 서면으로 보고하여야

한다. 보고는 대표사 책임기술인이 직접 수행하여야 한다.

1) 과업추진내용 및 공정현황

2) 과업 수행중 중요 문제점 및 대책

3) 다음 달 과업수행계획

나. 수시보고

❍ 다음의 경우에는 관련 자료를 제출하고 중간 또는 수시보고를 하여야 한다.

1) 과업 항목별 종료시

2) 주요계획 및 방침의 설정과 변경시

3) 감독자가 용역수행상 필요하여 요구시

다. 보고회 개최

❍ 착수·중간보고회 등 과업수행보고 횟수와 시기는 발주자와 협의하여 결정한다.

❍ 보고회 개최시 지적 및 보완 사항에 대하여 과업에 적극 반영하여야 한다.

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11. 협의와 조정

❍ 본 과업을 수행하면서 타 부문 용역시행기관과 협조체제를 구축하여 기타 용역 등이

과업에 서로 유기적으로 반영되어 추진될 수 있도록 하여야 한다.

❍ 수급인은 의견조정 시 중요사항은 감독자와 협의하여 결정하여야 하고, 회의록을

작성하고 참석자들의 날인을 받은 후 감독자에게 제출하여야 한다.

❍ 수급인은 별도로 시행되는 타 부문 용역 수행에 필요한 현황 및 기초자료와 용역성과

등을 타 부문 용역수행업체에 제공하여야 한다.

❍ 수급인은 타 부문 용역 수행기관과 의견조정을 위하여 회의 또는 협의를 실시하여야

하며, 회의 및 협의 시 도출된 문제점 및 처리계획 등이 포함된 회의록을 작성하여

참석자들의 날인을 받은 후 감독자에게 제출하여야 한다.

12. 자 문

❍ 감독자는 과업수행 중 중요한 사항의 결정을 위해 당해 전문가에게 자문을 받도록

수급인에게 요구할 수 있으며, 수급인은 효율적인 용역이 될 수 있도록 전문기관 또는

전문가에게 별도 자문을 구하여 그 결과를 감독자에게 보고하고 과업내용에 반영하여야

한다.

❍ 관계기관 협의 또는 전문가 자문내용을 계획에 반영할 때는 감독자와 협의 하여야

하며, 정부부처, 지자체 및 발주자에서 관계기관 협의, 회의 및 자문 등을 요구할 때에는

이에 응하여야 한다.

13. 통계자료의 사용

❍ 통계자료는 그 근거가 명확하고 객관적으로 인정되는 자료를 적용하여야 하며, 다음

각 호의 1의 순서로 활용하고 자료의 출처, 근거를 명시하여야 한다.

1) 기획재정부 통계자료

2) 국토교통부 및 정부기관 통계자료

3) 과업 대상지구 관할 지방자치단체 통계자료

4) 기타 공공기관 통계자료

5) 현지 조사결과

14. 용역의 중지

❍ 수급인의 귀책사유가 아닌 다음의 경우 감독자와 협의 후 과업을 중지할 수 있다.

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1) 관련기관의 각종 협의기간 등이 과다하게 소요될 경우로서 우리공사에서 인정하는

경우와 상위계획 변경, 기타 정책적인 변화 등으로 인하여 과업추진이 지연될 경우

2) 민원발생에 의해 과업수행이 지연 또는 불가능할 경우

3) 천재지변, 전쟁, 내란 등 불가항력 사태의 발생으로 업무수행이 불가능할 경우

4) 기타 우리공사가 필요하다고 인정하는 경우

15. 설계변경

❍ 발주자는 다음과 같은 경우에 설계 변경을 요구할 수 있으며, 수급인은 이에 따라야 한다.

1) 상위계획 또는 발주자의 계획변경으로 인하여 과업범위가 변경될 때

2) 지자체 또는 관계기관과의 협의내용 반영을 위한 과업내용 변경시

3) 기타 우리공사에서 필요하다고 인정하는 경우

4) 각 호의 사유로 과업 변경 요인이 발생할 경우 또는 계약 체결 후 예정 가격 또는

계약금액의 결정에 따라 하자 또는 착오가 있음이 발견되거나 기타 계약금액을

조정할 사유가 발생할 경우

16. 계약의 해지

❍ 수급인의 중대한 과실로 용역수행을 하지 못하는 사유가 발생되거나 용역성과품이

부실하여 용역목적을 달성하지 못하는 사례가 발생하는 때에는 수급인이 그 책임을

지고 재용역을 수행하여야한다.

❍ 수급인의 귀책사유로 다음 각 호의 1에 해당하는 사유가 발생할 경우 당해 계약의

전부 또는 일부를 해지할 수 있다.

1) 정당한 사유 없이 약정한 착수기일이 경과되어도 용역에 착수치 못한 때

2) 단위사업별 과업에 대한 용역수행기한 내 과업수행을 완료하지 못하거나, 수급

인의 귀책사유로 인하여 완료할 가능성이 없음이 명백하다고 인정될 경우

3) 기타 계약조건의 위반으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다고 인정될 경우

17. 타절준공

❍ 본 과업의 추진과정에서 정부정책의 변경, 관계기관과의 협의, 기타 발주자의 사정에

의하여 과업 추진이 불가한 것으로 결정된 경우 또는 발주자가 과업 추진이 불가할

것으로 판단하는 경우 공정율 및 과업성과를 기준으로 타절준공할 수 있다.

❍ 타절 준공일은 발주자가 지정하는 일자를 기준으로 한다.

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❍ 수행공정에 따른 용역성과를 발주자가 제시한 작성양식에 따라 제출하여야 하며,

직접경비 항목의 경우 관련 증빙자료를 제출하여야 한다.

18. 보안 및 비밀유지

❍ (보안관계 법규의 준수) 수급인은 발주자에게 필요한 보안 관계법규 등에 저촉되는

일이 없도록 세심한 주의와 의무를 다하여야 하며, 이의 불이행으로 인한 모든

책임은 수급인이 져야 한다.

❍ 수급인은 보안대책을 수립하여야 하며 용역 착수계와 함께 수급인 보안각서와 용역

참여자에 대한 보안각서를 제출하되 반드시 날인 또는 자필로 서명하여야 하며, 용역

참여자가 교체 시에도 또한 같다.

❍ 용역참여자 교체 시에는 인계, 인수를 철저히 하고 감독자의 승인을 받아야하며 과업

수행에 차질이 없어야 한다.

❍ 자료보관함은 별도 비치하되 비밀, 대외비, 일반자료 보관함으로 구분하고 정․부

책임자를 지정하여 관리하여야 한다.

❍ 수급인은 필요시 착수 및 최종보고서 등 과업성과물을 감독자와 협의하여 내용의

중요도에 따라 대외비로 분류, 관리하여야 하고, 과업종료 시 원지‧폐지 등을 완전

회수‧소각하여야 한다.

❍ 보안관리의 책임

1) 수급인은 보안대책을 수립해야 하며, 보안각서(별지 1호 서식)를 착수계와 함께

제출해야 한다.

2) 수급인은 관련법에 의해 보안 관리에 최선을 다하여야 하며 수급인의 과실이나

부주의로 인하여 발생한 손해에 대하여 책임을 져야 한다.

❍ 수급인은 본 과업을 수행함으로써 산출된 자료 및 내용 등을 발주자의 사전승인 없이

소유 또는 임의로 복사하거나 외부단체 및 개인에게 제공 또는 공개해서는 안 된다.

❍ 과업 수행 과정에서 발생되는 원지, 파지, 잉여분 등 과업폐기물은 반드시 소각 또는

분쇄처리 하여야 한다.

❍ 기타 용역 수행과정의 보안사항 이행은 우리공사의 보안업무규정 등을 따른다.

19. 성과품

❍ 수급인은 과업이 완료되기 전에 보고서의 초안을 발주자에 제출하여 확인을 받고,

수정사항에 대해서는 보완토록 한다.

❍ 보고서 작성과정에서 수급인은 항상 발주자와 긴밀한 협의를 하여야 한다.

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❍ 보고서 작성은 그 내용, 순서, 편집방법 등을 감독자와 협의해야 하며, 원고 및 원도를

작성하여 감독자와 사전협의 후 인쇄하여야 한다.

❍ 수급인은 감독자가 요청한 성과품 제출 예정일에 성과품에 대한 사전검사를 받아야

하며, 지적사항을 보완하여 최종 성과품을 제출하여야 한다.

20. 경미한 사항의 과업수행

❍ 과업목적을 달성하기 위하여 필요한 사항 중, 본 과업내용서에 누락된 경미한 사항은

발주자와 협의를 통해 시행한다.

21. 기타사항

❍ 본 과업내용서에 명시되지 않은 사항이라도 과업수행상 필요하다고 인정되는 중요사항

및 기타 경미한 추가과업, 부대업무, 관련법규 등의 개정으로 인한 소요업무에 대하여는

발주자와 수급인이 협의하여 진행 할 수 있다.

❍ 본 과업이 완료된 후라도 각종 성과품의 미비사항이 발생 시는 보완하여야 한다.

❍ 본 과업내용서의 해석상 의견이 서로 상이할 경우 발주자와 수급인이 협의하여 결정한다.

❍ 수급인은 지방공기업평가원 「지방공기업 신규투자사업 타당성검토를 위한 일반지침」

또는 한국지방행정연구원 「PFV 출자 타당성 검토 매뉴얼」에 준하여 과업을 수행

하여야 하며, 우리공사가 타당성자료(각종 보고자료 등)를 작성함에 있어 수급인은

협조하여야 한다.

❍ 화성시에서 수립한 「중점 개발예정지 기본구상 수립용역」 내용을 참고한다.

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Ⅲ. 세부 과업내용

1. 현황조사 및 개발여건분석

가. 기본원칙

❍ 기초조사는 본 과업뿐만 아니라 기타 계획수립 시 사용할 수 있도록 작성하여야 한다.

❍ 기초조사는 기준년도를 기준으로 조사하고, 기준년도의 자료를 취득하는 것이

불가능한 항목은 과거자료로부터 추정하여 활용할 수 있다.

❍ 기초조사는 다음의 목적을 수행하기 위하여 실시된다는 점에 유의하여 조사하여야 한다.

1) 과업대상지가 화성시 전체에서 차지하는 위치와 역할에 대한 이해 및

현안과제의 도출

2) 현지역의 당면과제를 파악하고 이를 감안한 개발방향을 설정하여

토지이용계획 수립 반영

3) 현지역과 화성시 내 지역 상호간의 관계와 전체의 구조를 이해

4) 위 사항을 분석하여 장래 변화를 예측

5) 조사 자료의 지속적인 축적

나. 조사항목

❍ 조사내용은 지형․지질․수문․기후․자원 등과 같은 자연환경과 인구․사회․문화․

교통․산업경제․토지이용 등과 같은 인문환경으로 구별할 수 있다.

❍ 경기도 및 과업대상지의 내부환경과 도시세력권, 연결도로망, 인구유입(활동인구)과

같은 주변지역과의 관계를 조사하여야 한다.

❍ 자연환경․토지이용․기반시설 등과 같은 정적사항과 함께 인구집중․교통량․기능

간의 연계 등 동적사항도 조사․분석하여야 한다.

❍ 용지 및 지장물 조사를 통해 사업비 산정 등 자료로 활용하여야 한다.

다. 조사방법

❍ 기초조사는 각종 문헌이나 통계자료의 수집, 현지답사 등의 방법을 고루 활용하되,

문헌이나 각종 통계자료를 조사한 후 현지답사, 주민인식조사 등을 통하여 현지

확인 및 검증함으로써 신뢰도를 높이도록 한다.

❍ 다른 법령의 규정 또는 공공기관에서 수집된 자료는 시각적 효과를 높이기 위하여

필요한 경우 도표형태로 변환하거나 대표성 있는 수치를 구하여 정리한다.

라. 자료분석 및 조사결과의 관리

❍ 기초조사결과는 과거부터의 추이․현황․향후전망 등을 쉽게 파악할 수 있도록

분석하여 기타 계획을 수립하는데 활용할 수 있도록 하여야 한다.

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❍ 기초조사결과는 각종 통계자료를 분석하여 종합적으로 관리하되, 계획수립 과정

에서 쉽게 이용할 수 있는 형태로 저장․관리하여야 한다.

마. 환경영향 조사

❍ 대상지에 대한 문화재 분포, 생태계 보존 필요성 등을 관련자료 또는 현지 답사를

통해 조사하여야 한다.

❍ 사업시행으로 인하여 자연에 미치는 환경영향을 조사․검토하고, 환경영향 피해를

최소화 할 수 있는 방안을 강구하여야 한다.

바. 개발여건분석

❍ 장래여건 변화 전망

❍ 대상지 입지여건 조사 및 종합적 환경분석

❍ 국내외 사례조사 및 벤치마킹

사. 상위계획 및 관련법령 분석

❍ 상위계획과 도시계획, 도로, 상하수도 등 관련 개발법, 국내 관련법 및 정책현황

조사 등

아. 지역여건분석

❍ 공간입지 : 개발대상지의 지리적‧행정적 위치, 영향을 미치는 세력권의 범위, 그

범위 내에서 대상지의 특성을 파악하고 고속도로 및 간선도로 등 주요도로와의

교통여건 등을 검토한다.

❍ 지역특성 : 화성시의 인문사회적 여건(인구구조, 경제소득, 산업구조, 지역문화 등)과

자연적 여건(지형, 기후 등), 행정여건(각종 제도 등) 등을 파악하여 검토한다.

1) 주거, 상업 등 기존 편의시설을 종류별로 본 위치, 규모, 형태, 이용능력 등을

조사․분석한다.

자. 종합분석

❍ 본 사업에 관련된 제반법규 및 관련규정과 상위계획의 검토로 사업의 실현 가능성을

판단한다.

❍ 화성시 전체의 인구, 토지이용, 건축적 특성, 교통여건, 경제현황, 주요 개발사업

등을 심층적으로 조사․분석하여 계획수립의 과제 등을 도출하는데 기초 자료로

활용한다.

2. 개발목표 및 개발방안 설정

가. 계획목표의 설정

❍ 개발방향 설정

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1) 주변환경 여건분석, 계획구역 여건분석 등을 통해 중장기적인 지역 발전 축

및 공간구조 변화와 연계한 미래 지향적인 개발목표 및 개발방향을 설정한다.

2) 현황조사 및 분석과정은 계획수립에 있어서 가장 기초가 되는 부분이므로 정확

하고 면밀히 수행하여 신뢰도가 높은 자료로 활용되도록 한다.

나. 수요분석

❍ 수요예측

1) 주변 지자체와 유사한 시설규모를 기준으로 추정하되 본 지역의 특성과 개발에

부합되는 모델을 선정, 추정한다.

2) 이용인구의 구성, 규모, 계층별 성향 등은 기초자료 및 부동산 시장과 관련된

다양한 자료(주택보급률, 자가점유율 등)를 통하여 파악한다.

❍ 주요지표 설정

1) 인구, 경제, 사회, 문화 및 생활환경 등 주요지표를 설정한다.

2) 상위계획에서 지역별로 배분된 지표는 설정되는 생활권 특성을 감안하여 융통성

있는 목표를 설정한다.

3) 지표 설정시 가능한 다양하고 계량모형을 설정, 활용함으로써 도출된 지표의

과학성과 객관성이 제고될 수 있도록 한다.

4) 주변지역 및 화성시의 향후 부동산 시장 상황을 고려하여 개발규모와 개발지표를

설정한다.

❍ 시설의 규모산정

1) 지구특성에 부합되는 규모와 소요공간을 산정한다.

2) 주어진 대상부지의 여건과 시설 입지의 적정성을 고려하여 계획부지를 규모별로

예정지 현황 및 이용자 규모설정을 한다.

3) 기존 시설을 분석하여 경제적, 기술적으로 입지 가능한 시설을 추정하고, 이에

따른 시설별 수요를 선정한다.

❍ 수요분석 및 부동산 전망

1) 인구이동 등 수요예측을 통해 사업대상지 수요를 분석한다.

2) 국내 부동산시장 전망을 통해 본 과업에 미칠 영향을 고려하고 사업시행의 적정

시기를 예측한다.

다. 개발규모 및 개발방향 설정

❍ 대상지 적합성 검토

1) 지형적 여건 : 사업대상지의 표고, 경사도, 향 등을 검토하여 도입시설의 유형

및 공간 구상의 적정성을 판단한다.

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2) 물리적 여건 : (교통 및 접근체계)사업대상지와 내부, 외부로 연결되는 도로 현

황을 검토하여 개발지역으로서 가능성을 판단 및 (토지이용 현황)토지의 용도

지역, 생태계 등 이용실태와 특성, 장래의 토지이용 방향 등을 파악하여 검토한다.

❍ 지구계 설정기준 검토

1) 사업대상지의 원활한 기반시설의 확보 및 양호한 경관 및 환경의 보전, 기존

간선시설과의 연계 등을 종합적으로 고려하여 경계를 설정한다.

3. 기본구상 및 기본계획(안) 수립

가. 기본구상 및 대안작성

❍ 기초조사 분석결과를 토대로 가장 효율적이고 체계적인 계획을 작성하고, 각 구상

안에 대하여 토지이용, 생활권계획, 가로망체계 등에 있어 합리적이고 효율적인

최적안을 제시하되 최종대안은 발주처와 협의하여 결정한다.

❍ 최상의 컨셉 도출을 위해 국내 유사사례 조사 및 답사를 통하여 지형에 가장 적합

하고 효율적인 위치와 공간배치를 조사하여 대안을 작성하여야 한다.

❍ 필요시 경기도 및 화성시와 사전협의를 시행하며, 그 결과에 따라 도시개발사업

개발방안을 작성하여야 한다.

나. 인구수용계획 및 생활권계획

❍ 도시기본계획 등의 인구지표나 계획구역의 특성을 감안하여 수용인구 규모를 설정한다.

❍ 수용인구, 가로망계획, 기타 계획구역의 특성 등을 감안하여 생활권을 구분하고,

공공편익시설 등 소요시설을 산정한다.

❍ 주택용지 계획 시 지역적 특성, 소득 및 선호도와 인구밀도 등을 고려하여 합리

적으로 배분하고 다양한 주택유형이 조화될 수 있도록 계획을 수립한다.

다. 토지이용계획

❍ 공간구조체계설정, 토지이용구상안(대안), 용도지역계획, 용도지구계획 작성 등을

포함하여야 하며, 특히 다음사항을 고려하여 계획한다.

1) 대상지의 물리적, 지리적, 역사 문화적 지역 특성을 계획에 반영한다.

2) 계획대상지 수용능력의 한계를 감안하고 개발과 자연환경 보존과의 사이에 균형이

유지되도록 계획한다.

3) 장래 개발의 확장과 토지이용 변화를 무리 없이 수용할 수 있도록 융통성 있는

토지이용 패턴으로 계획을 수립한다.

4) 도시기반시설을 건설하고 운영‧관리하는데 드는 비용을 최소화하도록 효율적인

토지이용 패턴으로 계획을 수립한다.

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5) 대상지의 가로망 체계, 녹지체계, 공공편익시설 체계와 조화를 이루도록 한다.

6) 상충되는 용도간의 분리와 상호 보완적인 용도간의 연계를 유도한다.

7) 단지의 특성을 감안하여 가장 효율적인 개발방안을 구상하고, 단지 내 산재되어

있는 개별건축물의 처리방안을 검토 반영하여야 한다.

8) 상업용지 및 업무용지는 다양한 업무 및 상업기능, 생산기능의 입지수요 등을

고려하여 수립하여야 한다.

라. 교통처리계획

❍ 교통량 수요추정, 가로망 체계설정, 가로망 구상안 작성, 간선가로망 계획, 교통분석

등 결과를 반영하고, 다음사항을 고려하여 계획한다.

1) 도로의 위계별로 연관관계를 갖게 하고, 각각의 경우 뚜렷한 기능을 부여하는

방안을 검토한다.

2) 토지이용 정도에 따라 교통량의 예측과 간선도로망 및 보조간선도로망 등 원활한

교통체계를 확립한다.

3) 간선도로는 가로주변의 미화계획을 포함하며, 결절지 등 교통 혼잡이 예상되는

부분에 대하여는 도류화 계획 등 구체적인 동선계획을 수립한다.

4) 많은 보행량이 예상되는 곳은 보행과 차량을 분리하는 방안을 수립한다.

5) 교통의 원활 및 주민 편의를 위하여 도시교통정비 촉진법, 주차장법 등 관련

기준에 의거 적정위치, 규모의 공용주차장계획을 수립하여야 한다.

❍ 자전거이용 활성화에 관한 법률, 자전거 이용시설의 구조․시설기준에 관한 규칙,

자전거도로 계획 및 시설기준에 관한 지침 등에 의거 자전거도로 체계구성 및

자전거 이용시설에 관한 계획을 수립하여야 한다.

❍ 교통의 원활한 흐름과 교통사고예방을 위하여 계획된 교통시설의 연계성, 안정성을

종합평가하여 교차로 접속, 교통통제시설 및 교통안전시설을 충분히 확충하도록

계획한다.

❍ 대중교통체계의 방향 설정 시에는 광역적 교통체계를 고려하여 계획하여야 한다.

마. 공급처리시설 계획

❍ 공급처리시설계획은 상수, 하수 및 통신 등 인접 연관시설 등을 고려하여 합리적

이고 경제적으로 계획하고, 필요시 공공하수처리시설 용량 등을 확인하고 사전

협의하여야 한다.

바. 공원·녹지 계획

❍ 개발구역 안의 보전할 필요성이 있는 지역에 대하여는 보전계획을 수립하고 개발

계획의 내용에 반영한다.

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❍ 공원은 도시생활에서 자연과 접촉할 수 있도록 접근이 용이한 위치에 입지하도록

해야 하며, 옥외의 정적 및 동적 활동을 충분히 수용할 수 있는 활동 공간의

확보가 이루어 질 수 있도록 관련법령에 근거한 계획을 수립하여야 한다.

❍ 공원녹지는 소공원, 어린이공원, 근린공원 등 도시공원과 시설녹지, 완충녹지 등을

검토한다.

❍ 공원녹지의 적정규모 산정은 공원녹지체계에 대한 배치구상을 수립한 후 공원 및

녹지의 유형을 정하고, 공원 유형별로 적정면적을 산정하며, 녹지의 경우는 설치

목적에 따라 그 기능을 수행할 수 있도록 계획하여야 한다.

❍ 사업지구 내 임상양호지 등 자연자원은 적극적으로 보전하여야 하며, 공원, 녹지와

연계하여 접근성과 활용도가 높도록 계획하여야 한다.

사. 경관 및 미관계획

❍ 지구전체의 개발구상과 테마구상을 발굴하여 특색 있는 계획이 되도록 한다.

❍ 계획구역 주변의 자연환경 및 경관, 지역특성과 조화되도록 계획한다.

❍ 계획구역 내외의 주요지점에 대한 조망분석을 실시하고 지구전체의 통합적 이미지가

창출되도록 계획요소를 발굴한다.

❍ 보존할 가치가 있는 경관에 대한 보존계획을 수립하고 새로운 구상에 의해 확보된

장소 등을 공원녹지계획과 체계적으로 연계되도록 수립한다.

아. 기타사항

❍ 주변 개발계획을 고려한 학교·공공·문화시설 등 기반시설 계획을 수립하여야 한다.

❍ 도시개발법에 부합하는 공공기여 방안을 고려한 기반시설 계획 수립하여야 한다.

4. 타당성검토

가. 공통사항

❍ 사업추진을 위한 법률적․제도적 타당성을 검토하여 합리적 추진방안을 제시하여야 한다.

❍ 보상비, 조성비, 기타비용 등 항목별 사업비를 연차별로 추정하여야 한다.

❍ 후보지의 순차 개발 시 투자 우선순위와 조건을 제시하여야 한다.

❍ 총 사업비를 고려하여 다양한 사업시행방식에 대한 검토와 대안을 제시하여야 한다.

※ 자체사업의 경우 : 「지방공기업법」 제65조의3 및 행정안전부 ｢지방공사 신규

투자사업 타당성 검토 운영기준｣ 등에 따라 과업을 수행한다.

※ 다른 법인 출자의 경우 : 「지방공기업법」 제54조 및 행정안전부 ｢지방공사의

다른 법인 출자 타당성 검토 운영기준｣ 등에 따라 과업을 수행한다.

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나. 경제성 검토

❍ 기본전제

1) 타당성 분석기간 및 사회적 할인율을 설정하고 그 근거를 제시하여야 한다.

2) 반영 항목(유지 관리비 및 잔존가치 등) 및 제외항목(이전소득 및 이중계산)

등을 설정하고 그 사유를 검토하여 제시한다.

3) 경제적,재무적 타당성은 회계기준에 따른 엑셀 작성을 원칙으로 하며, 불변가와

경상가를 모두 검토하여야 하고 변경요인에 대해 민감도 분석을 수반하여야 한다.

❍ 비용

1) 도시개발에 따른 사회적 비용 항목을 검토하여 제시하고 산출근거를 제시한다.

2) 도시개발에 따른 잔존가치를 설정하고 최종 연도의 비용에서 공제하여 잔존가

치를 반영한다.

❍ 편익

1) 도시개발로 인한 주거환경 개선, 생산활동 증대 등에 따른 편익항목을 검토하여

제시하고 산출 근거를 제시한다.

❍ 분석결과 및 민감도 분석

1) 경제성 분석 방법 및 분석을 위한 전제 조건에 대해 근거를 제시한다.

2) 분석결과(NPV, IRR, B/C)를 제시하고 산출근거 파일을 제출하여야 한다.

3) 경제성 평가의 편익과 비용의 계산에서 내포되어 있는 불확실성에 대처하기

위해 민감도 분석을 시행 한다.

4) 민감도 분석 항목은 경제성에 영향을 미칠 수 있는 중요한 변수를 선정하고

변수에 따른 상호 유기적 분석을 시행한다.

5) 민감도 분석 전산파일은 추후 발주처에서 별도 입력/검토가 가능하도록 가독성과

이용편의성을 고려하여 작성하여야 한다.

다. 재무성 검토

❍ 총사업비의 추정

1) 사업면적과 구역을 설정하고 사업구역 내․외부 사업비를 구분하여 산출한다.

2) 사업비는 도시개발업무지침 [별표3 사업비(조성원가) 표준항목 및 산정기준]의

항목을 반영하여 수립하고 산출근거를 제시하여야 한다.

❍ 수입 검토

1) 조성원가는 관련법령 및 도시개발업무지침에 의해 검토하고 수입 항목과 산출

근거를 제시하여야 한다.

2) 조성토지의 용도별 단위매각 금액에 대해 주변 시장 가격을 검토하여 매각 금액의

적정성을 검토하여 제시하여야 한다.

3) 수입 검토시 운영기간 소요경비 및 분양계획을 분기별로 작성하여 제시하여야 한다.

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❍ 분석결과 및 민감도 분석

1) 재무성 분석 방법 및 분석을 위한 전제 조건에 대해 근거를 제시한다.

2) 분석결과(FNPV, FIRR, PI)를 제시하고 산출근거 등 파일을 제출하여야 한다.

3) 사업에 영향을 주는 분석 항목을 선정하고 항목의 변동에 따른 민감도를 분석

하여 그 결과를 제시하여야 한다.

※ 경제성분석과 재무성분석 시 반영, 미반영 항목에 대해 별도 페이지로 비교

설명하고 그 사유를 명기하여야 한다.

라. 정책성 검토

❍ 정부정책 부합성

1) 본 사업과 관련한 해당지자체의 추진 노력 등을 검토하고 개발에 대한 지자체의

정책 방향 등을 검토하여 제시 한다.

❍ 사업추진 필요성 및 시급성

1) 지역낙후도 등 지역의 특성을 검토하여 지역 균형발전에 대한 검토와 사업시행에

따른 사업대상지 및 인근 도시 등 지역별 파급효과를 분석한다.

❍ 지역경제 파급효과

1) 사업시행으로 인하여 발생하는 생산량, 부가가치, 고용 등의 증가를 수치로 표현

하여 지역경제와 지역 재정에 미치는 효과를 분석하고 그 결과와 근거를 제시

하여야 한다.

마. 재원조달

❍ 조달규모 추정

1) 분기별 사업비 투자계획에 따른 투자비와 사업기간 중 분양 수입을 고려한 재원

조달 규모를 산정하여 제시한다.

2) 재원조달 금리 및 상환조건을 설정하고 근거를 제시하여야 한다.

❍ 공사채 발행 검토

1) 공사채 발행 관련 법령 및 발행 기준, 가능 금액 등을 검토하여 제시한다.

2) 재원조달 검토시 지방공기업법 제68조(사채발행 및 차관), 같은법 시행령 제62조

(사채발행), 화성도시공사 설립 및 운영에 관한 조례 제30조 등을 검토하여 그

결과를 제시하여야 한다.

바. 출자타당성 검토

❍ 출자대상 법인이 수행하는 사업의 적정성 여부

❍ 출자대상 법인이 수행하는 사업별 수지분석

❍ 재원 조달방법

❍ 출자대상 법인이 수행하는 사업이 지역경제에 미치는 영향

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