捤獥 汤捯 湰灧 桤灧 漠杳
氠瑢
천안 신규 도시개발사업 기본구상 및 사업화 방안 검토 용역
과업내용서
2026. 07.
漠杳
氠瑢
목 차 桤灧
Ⅰ. 과업 개요 軒 ȃ 1
汤捯
汤捯 Ⅱ. 일반사항 醄 ȃ 2
汤捯
汤捯 Ⅲ. 세부 과업 내용 綨 ȃ 11
汤捯
汤捯 Ⅳ. 성과품 작성 蘸 ȃ 18
汤捯
汤捯 Ⅴ. 예정공정표 褤 ȃ 19
氠瑢
Ⅰ
과업 개요 湯湷
1. 과업명
천안 신규 도시개발사업 기본구상 및 사업화 방안 검토 용역
2. 과업의 목적 및 배경
가. 천안시 관내 도시개발사업 개발가능지역의 현황조사, 분석 등 종합적 개발여건을 검토하고 관련 법규 및 상위계획 등 분석을 통하여 천안시 정책(직산 에코 5만 신도시)에 부합하는 후보지 발굴 및 최적의 기본구상(안) 마련과
나. 개발환경, 시장성, 기술성, 경제성, 재무성, 재원조달, 정책성 등 사업타당성을 조사·분석하여 경제적이고 합리적인 도시개발사업의 추진을 위한 사업화 방안을 수립하는데 목적이 있음
3. 과업의 범위
가. 위 치 : 직산역 반경 3㎞ 일원
나. 규 모 : 인구 5만인 규모
다. 과업내용
1) 기본구상
가) 현황조사 및 개발여건 분석
나) 주변 도시개발 현황 및 시장성 분석
다) 개발목표 및 개발방안 설정
라) 토지이용계획 수립 등 기본구상 및 부문별 계획 수립
마) 총사업비 산정
2) 사업화 방안 및 실행전략 수립
가) 사업타당성 분석
나) 사업참여방식 및 집행계획 수립
다) 사업 추진절차 및 리스크 대응 방안 등
3) 협의용 자료 작성 및 협의 지원
가) 대외기관 협의용 자료(사업비 산출자료, 재무지표 등) 작성 및 협의 지원
4) 종합결론
가) 전 과정 종합 결론 도출 및 최적 대안 제시
4. 과업의 기간
착수일로부터 6개월(180일) 이내
5. 기본방향
가. 직산역을 중심으로 북부권 인구 5만인 규모 에코 신도시 조성
나. 서북구청 이전 등 공공청사 이전
다. 지역특성과 현황을 고려한 도시개발 컨셉 도출
6. 기타사항
과업의 범위(위치/면적 등)는 과업 수행 과정에서 일부 변경될 수 있음
氠瑢
Ⅱ
일반사항
1. 적용범위
본 과업내용서는 ‘천안 신규 도시개발사업 기본구상 및 사업화 방안 용역’을 수행하기 위하여 필요한 사항을 규정하며, 모든 과업은 이 과업내용서에 의하여 수행하고, 이에 규정되지 아니한 사항은 관계 법령, 정부가 제정한 각종 건설공사기준, 천안도시공사 제규정 및 지침, 사업목적, 관계기관 협의사항 등과 연계 검토한 후 발주처 및 감독원과 협의하여 수행해야 한다.
2. 용어의 정의
가. 발주처 : 해당 용역의 시행주체인 천안도시공사
나. 수급자 : 해당 용역의 수급자
다. 감독원 : 수급자가 과업수행을 원활히 진행할 수 있도록 지휘·감독할 수 있는 자로서 발주처가 임명·통보한 직원
3. 법규 우선준수
가. 본 과업내용서의 내용이 대한민국 관련 법규와 상호모순 될 경우(과업수행 중 관련법규가 변경되고, 변경된 규정에 따라야 하는 경우를 포함한다.)에는 대한민국 관련법규의 규정을 우선하여 준수하여야 한다.
나. 다만, 관련 법규에도 불구하고 본 과업내용서를 우선하는 별도의 사항이 명시되어 있는 경우에는 과업내용서를 우선 적용할 수 있다.
4. 용역 감독의 권한
가. 감독원은 이 과업을 수행함에 있어 수시로 수급자에 대하여 다음의 계약 관련 업무내용을 확인·감독할 권한을 가지며, 수급자는 이에 적극 협조하여야 한다.
1) 공종별 업무수행 상태
2) 기술인력 동원 현황
3) 기타 확인이 필요한 사항
나. 감독원은 용역의 품질확인 및 용역 업무수행을 위하여 수급자에 대한 정기 또는 수시 점검을 실시할 수 있으며, 특별한 사유가 없는 한 수급자는 용역감독원과 협의하여 지적사항을 시정하여야 한다.
5. 수급자의 책임
가. 감독원의 승인을 받은 성과품이라 할지라도, 수급자의 잘못으로 발생한 명백한 하자에 대하여 수급자의 책임이 면제되는 것은 아니며, 용역 완료 후에도 이러한 사항에 대해 발주처가 수정ㆍ보완을 요구할 경우에 수급자의 부담으로 시정·조치하여야 한다.
나. 수급자는 본 과업을 이행함에 있어 고의 혹은 과실로 당해 용역 목적물 또는 제3자에게 재산상의 손해를 주었을 경우 이에 대한 손실보상 등 모든 책임을 져야 한다.
다. 수급자가 감독원에 대하여 행하는 보고, 통지, 요청 또는 이의제기는 서면으로 하여야만 그 효력이 발생한다.
라. 감독원이 용역 업무의 수행에 관하여 사업책임기술인에게 지시한 경우 사업책임 기술인은 지시된 사항의 이행계획서 및 검토보고서를 작성하여 제출하여야 한다.
마. 과업수행을 위해 요구되는 각종 인·허가 등을 위하여 감독원이 요구할 경우 수급자는 직접 관계기관과 업무협의를 하여야 한다.
바. 수급자는 관계기관과 업무협의를 하기 전에 협의할 내용 및 자료 등에 대하여 감독원의 승인을 받아야 한다.
사. 수급자는 협의 완료 후 협의 결과를 감독원에게 즉시 보고하여야 하며, 용역완료시 회의자료를 정리하여 제출하여야 한다.
아. 수급자는 과업수행시 과업량과 과업기간을 상시 점검·관리하여야 하며, 공종별 세부 잔여 과업량 및 소요일수 등을 작성하여 감독원에게 보고하여야 한다.
자. 수급자가 본 과업을 수행함에 있어 감독원이 조사과정 및 성과가 부실하여 재조사를 요구할 경우 수급자는 지시에 따라야 하며, 이에 소요되는 비용은 수급자 부담으로 지불하여야 한다.
차. 수급자는 본 과업을 수행하기 위하여 행하는 제반작업 수행 시 관련법규에 의한 안전관리에 최선을 다하여야 하며, 작업도중 발생하는 사고 및 손해에 대하여 책임을 져야 한다.
카. 수급자는 이 과업을 수행함에 있어 관련법규에 저촉되는 행위로 인한 모든 피해상황에 대하여 책임을 져야한다.
6. 주요 업무의 사전 승인 등
수급자는 다음 사항에 대하여 사전에 감독원의 승인을 받고 과업을 수행하여야 한다.
1) 과업계획서 및 착수신고서의 내용 변경
2) 과업수행을 위한 기본방향 및 방침의 설정 또는 변경
3) 관계기관 또는 부서의 협의사항
4) 용역 기준의 설정 또는 변경
5) 기타 감독원의 요구 또는 수급자의 판단에 따라 승인 받아야 할 사항
7. 제출물
가. 수급자는 각 제출물에 대하여 계약문서와의 일치여부를 확인한 후 서명 또는 날인하여 제출하여야 한다.
나. 감독원은 원활한 용역 수행 등을 위하여 제출부수의 추가, 제출시기의 변경 또는 본 과업내용서에 명시되지 아니한 과업과 관련한 제출물의 제출과 기록유지를 요구할 수 있으며, 수급자는 이에 따라야 한다.
다. 수급자는 모든 제출물에 대하여 주요한 내용의 변경을 수반하는 사유가 발생하는 경우에는 지체없이 재작성하여 제출하여야 한다.
라. 수급자는 과업수행과 관련하여 발주처, 지자체 또는 관계기관과 협의한 사항에 대하여 회의록 및 관련 자료를 작성, 제출하여야 한다.
마. 수급자가 제출한 제출서류가 계약 또는 관련 법령 등에 위배되는 경우 수급자는 감독원이 검토 승인한 자료를 근거로 책임을 회피할 수 없다.
8. 참여 기술자의 구성 등
가. 본 과업에 참여하는 기술인은 관련 분야에 대한 충분한 학식과 경험 및 자격을 갖추어야 하며, 사업책임기술인 또는 용역에 참여하고 있는 건설기술인이 과업의 수행에 불성실하거나, 부적당하다고 감독원이 인정하는 경우 수급자에게 교체를 요구할 수 있으며, 수급자는 정당한 사유가 없는 한 이에 따라야 한다.
나. 본 과업에 참여하는 기술인이 퇴직 또는 기타 다른 사유로 과업을 수행할 수 없을 때에는 감독원의 승인을 받아 그와 동등 또는 그 이상의 자격을 갖춘 건설기술인으로 즉시 교체하여야 한다.
9. 착수신고서 제출
가. 수급자는 과업내용서에 의거 성실하게 과업을 수행하여야 하며, 계약체결 후 7일 이내 과업에 착수하여야 하며, 과업 착수 전에 아래의 사항을 포함한 착수신고서를 제출하고 발주처의 요청이 있는 경우 착수보고를 하여야 한다.
1) 착수계
2) 책임기술인(또는 책임연구원) 선임계
3) 책임기술인(또는 책임연구원) 이력서 및 기술자격증 사본
4) 분야별 책임기술인(또는 책임연구원) 이력서 및 기술자격증 사본
5) 과업수행계획서
6) 산출내역서(낙찰 금액 반영분)
7) 예정공정표
8) 참여기술자 명단
9) 보안각서 및 보안대책
10) 기타 발주처가 요구하는 사항
10. 과업수행 보고
가. 착수보고
1) 수급자는 발주처의 요청이 있는 경우 현장여건 등을 검토한 후 착수보고를 하여야 한다.
2) 착수보고는 사업책임기술인이 직접 보고하되, 과업수행계획서 내용을 중심으로 세부 과업수행계획을 보고하여야 한다.
나. 중간보고
1) 수급자는 발주처의 요청이 있을 경우 다음 사항이 포함된 보고자료를 작성, 제출하고 감독원과 일정협의를 거쳐 사업책임기술인이 직접 보고 하여야 한다.
가) 과업 추진 내용 및 공정 현황
나) 과업 성과물
다) 과업수행상 중요 문제점 및 대책
라) 최종보고까지의 과업수행 계획
마) 과업추진 및 결론 도출방안
다. 월간보고
1) 수급자는 과업수행기간 중 다음 사항을 포함한 월간진도보고를 매월 말일을 기준으로 그 전주 화요일까지 감독원을 경유하여 서면으로 보고하여야 한다.
가) 과업 추진내용 및 공정 현황
나) 과업 수행상 중요 문제점 및 대책
다) 다음 달 과업 수행 계획
라. 수시보고
1) 수급자는 주요 계획 및 방침의 설정과 변경 시, 관계기관에서 주요 현안사항에 대한 보고 등 요구사항이 있는 경우, 감독원이 용역 수행상 필요하여 요구하는 경우 즉시 감독원에게 보고하여야 한다.
마. 용역완료 전 최종보고
1) 수급자는 용역 준공 15일 전까지 용역 수행 결과를 종합하여 최종(종합)보고를 하여야 하며, 사업책임기술인이 직접 보고하여야 한다. 단, 발주처의 여건 등 부득이한 사정이 있는 경우 일정을 조정할 수 있다.
11. 협의와 조정
가. 본 과업이 공동수급(공동이행) 방식으로 실시될 경우 분야별 책임기술인들은 수시로 회의를 개최하여 상호간의 의견을 조정하여야 하며, 의견조정 시 중요사항은 감독원과 협의하여 결정하여야 하고, 회의록을 작성하여 감독원에게 제출하여야 한다.
나. 수급자는 타 부문용역이 필요한 경우에는 수행기관과 부문간 의견 조정하여 즉시 감독원에게 보고하고 회의 또는 협의하여야 하며, 회의 및 협의 시 도출된 문제점 및 처리계획 등이 포함된 회의록을 작성하여 참석자들의 날인을 받은 후 감독원에게 제출하여야 한다.
12. 외부 전문기관 및 전문가 등 협조
가. 본 과업의 원활한 수행을 위하여 중요한 사항의 결정이나 용역 과업성과물(사업성 분석 등)의 검증을 위하여 외부 전문기관 또는 전문가(학계, 업계, 수요자 등)에게 자문을 구하거나 협조하도록 수급자에게 요구할 수 있으며, 수급자는 발주처가 요구하는 시기에 자문이 이루어질 수 있도록 조치하여야 한다.
나. 수급자는 외부 전문기관 또는 전문가 자문내용을 계획에 반영할 때는 감독원과 협의하여야 하며, 정부부처, 지자체 및 발주처에서 관계기관 협의, 회의 및 자문 등을 요구할 때에는 이에 응하여야 한다.
13. 용역 중지
수급자의 귀책사유가 아닌 민원발생, 관계기관 협의지연 등 과업 수행 일정 변동으로 인하여 용역의 계속 추진이 불가하다고 판단 될 경우 또는 정책적으로 용역 중지가 필요한 경우 감독원은 용역 중지를 명할 수 있다.
14. 보안 및 비밀유지
가. 수급자는 정부 또는 발주처에게 필요한 보안 관계법규 등에 저촉되는 일이 없도록 세심한 주의와 의무를 다하여야 하며, 이의 불이행으로 인한 모든 책임은 수급자가 져야 한다.
나. 수급자는 보안대책을 수립하고, 용역 착수신고서와 함께 수급자 보안각서와 용역 참여자에 대한 보안각서를 제출하되 반드시 용역참여자 본인이 직접 자필서명 또는 도장을 날인하여야 하며, 용역 참여자가 교체될 때에도 또한 같다.
다. 용역참여자가 퇴사 등으로 교체될 시에는 인계, 인수를 철저히 하고 감독원의 승인을 받아야 하며, 과업수행에 차질이 없어야 한다.
라. 본 용역과 관련된 자료 및 기록에 대하여는 발주처의 승인 없이 타인에게 제공·대여·열람하게 할 수 없으며, 자료의 외부누설과 보안사항 불이행 등으로 사회적인 물의 또는 민원이 야기될 시에는 수급자가 민·형사상 등 모든 책임을 져야 한다.
마. 본 용역의 특수성 등으로 인하여 용역과업 수행 상 별도의 보안관리 등을 요하는 사항이 발생될 경우에는 이를 준수하여야 한다.
바. 수급자는 용역 성과물의 보안관리에 철저를 기하여야 하며 용역 준공 전후를 막론하고 다음의 사항을 준수하여야 한다.
1) 용역의 과업내용에 대한 기록 및 수행과정에서 인지한 사항 등을 누설하지 않아야 한다.
2) 용역의 과업수행 및 각종 검토과정에서 관련자 외의 출입자를 통제하여야 한다.
3) 용역 자료 등의 방치를 금하며 불필요한 원고 및 자료는 필히 책임자 입회하에 세단 등 조치하여야 한다.
사. 기타 용역 수행과정의 보안사항 이행은 천안도시공사의 보안업무 제규정을 준수하고 보안과 관련하여 발주처에서 요구할 경우에는 수급자는 이에 응하여야 한다.
15. 계약변경
가. 발주처는 다음과 같은 경우에 계약변경을 요구할 수 있으며 수급자는 이에 따라야 한다.
1) 상위계획 또는 발주처의 계획변경, 행정절차 이행에 따른 변경사항 반영 등으로 인하여 과업변경이 부득이한 경우
2) 발주처 또는 관계기관과의 협의내용 반영을 위하여 과업내용이 변경될 경우
3) 수급자의 귀책사유가 아닌 용역의 중지 등에 따른 과업기간의 연장
4) 천재지변으로 과업수행에 차질이 있을 때
5) 당초 과업수행에서 예기치 못한 사항의 발생으로 변경이 불가피하게 될 때
6) 기타 과업과 관련하여 통념상 인정되는 부득이한 사유가 발생되었을 때
나. 과업의 변경 요인이 발생될 시 또는 계약체결 후 예정가격 또는 계약금액의 결정에 하자 또는 착오가 있음이 발견되거나 기타 계약금액을 조정하여야 할 사유가 발생하였을 때는 해당금액을 조정하거나 회수 조치한다.
16. 계약의 해지
가. 정당한 사유 없이 약정한 착수기일이 경과되어도 용역에 착수하지 못한 때 또는 과업수행자의 중대한 과실로 용역수행이 불가능한 사유가 발생한 경우에는 용역을 해제하고, 발주처의 불가피한 사정이 발생하여 용역을 계속 추진할 수 없는 경우에는 계약을 해지할 수 있다.
나. 수급자의 귀책사유로 다음 각호의 1에 해당하는 사유가 발생할 경우 당해 계약의 전부 또는 일부를 해지할 수 있다.
1) 단위사업별 과업에 대한 용역수행기한 내 과업수행을 완료하지 못하거나, 과업수행자의 귀책사유로 인하여 완료할 가능성이 없음이 명백하다고 인정될 경우
2) 기타 계약조건의 위반으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다고 인정될 경우
3) 상호간 협의에 의하여 결정한 사항 또는 기타 발주처의 정당한 요구사항을 이행하지 않을 경우
4) 과업 성과물의 수준이 현저히 미달된다고 판단되는 경우
5) 과업내용이 목적에 부합되지 않거나 과업내용서 및 기타 지시사항을 성실히 이행하지 않을 경우
17. 성과품의 제출
가. 수급자는 과업내용서의 대한 성과품 원고가 작성되면 발주처의 승인을 득한 후 인쇄하여야 한다.
나. 발주처는 원활한 용역수행 등을 위하여 제출부수의 추가, 제출시기의 변경 또는 본 과업내용서에 명시되지 아니한 제출물의 제출과 기록유지를 요구할 수 있으며, 수급자는 특별한 사유가 없는 한 이에 따라야 한다.
다. 제출하여야 할 성과품은 관련법령에서 정한 기준에 따라 작성하여야 하며, 원칙적으로 보고자료 및 전산파일로 도서와 함께 USB로 납품하여야 한다.
라. 성과품 작성시 유의사항
1) 본 과업수행 과정에서 인용 또는 참조되는 관련 근거 규정, 통계자료, 사료 등은 최신의 것이어야 한다.
2) 문장 내용은 간단명료하고 이해하기 쉽고 혼돈을 야기하지 않도록 상투적인 표현의 반복사용이나 틀에 박힌 문구는 피하여야 한다.
3) 성과품 작성에 사용하는 용어는 표준어 및 정확한 용어를 사용하여야 한다.
4) 성과품 내용에 사용하는 문장은 주어와 술어가 일치하여야 하고 목적어가 빠진 문구의 사용은 지양한다.
5) 통계자료는 그 근거가 명확하고 객관적으로 인정되는 자료를 적용하여야 하며, 다음 각호의 자료활용 시 출처를 명확히 하여야 한다.
가) 기획재정부 통계자료
나) 국토교통부 및 정부기관 통계자료
다) 사업지구 관할 지자체 통계자료
라) 기타 공공기관 통계자료
마) 현지 조사결과(국․내외 선진사례 조사 등)
6) 성과품 작성 양식
가) 한글파일의 경우 이미지 및 표 등은 파일 내에 포함하여 작성하고, 목차별로 분류된 파일과 하나의 파일로 통합한 파일을 같이 제출하도록 하며, 통합한 파일은 PDF파일도 같이 제출한다.
나) CAD로 작성된 도면 파일 및 조감도(CG)은 공종별 폴더로 분류하고 식별이 용이할 수 있도록 파일명을 부여하여 각종 성과품을 USB 파일로 저장하여 제출한다.
다) 엑셀(excel)로 작성된 자료 등은 수식, 연결(참조) 자료 등의 오류가 발생하지 않도록 확인 후 저장하여 원본파일로 제출한다.
18. 하도급의 시행 등
가. 본 과업은 원칙적으로 하도급을 시행할 수 없다. 단, 과업내용 중 일부를 전문기관에 하도급이 필요하다고 발주처에서 요구하는 경우 발주처의 승인을 받아 하도급을 시행할 수 있다.
氠瑢
Ⅲ
세부 과업 내용
1. 기본구상
가. 현황조사 및 개발여건 분석
1) 기초조사는 기준년도를 기준으로 조사하되, 천안시의 자연환경, 인문환경, 사회·경제환경 등 자료 조사·분석 과정에서 인구, 토지이용, 경제 등 기초자료와 현황조사를 분석하여야 한다.
2) 상위 및 관련계획, 관련 법령 및 지침 검토
가) 광역도시계획, 도시기본계획 및 도시관리계획, 도종합계획, 도시·주거환경 정비계획 등 관련 및 상위계획을 검토하여야 한다.
나) 사업추진 관련 법률 및 기타 관련 규정(지침, 기준, 조례 등)을 검토하여야 한다.
다) 최근 정부 정책 및 제도, 지자체 발전구상 등을 조사하여야 한다.
라) 기타 개발과 관련된 교통망(도로, 철도, 고속철도 등), 산업단지계획 등 자료 조사·분석하여 계획수립의 근거가 되도록 한다.
3) 개발여건 분석
가) 대상지의 지리적‧행정적 위치, 영향을 미치는 세력권의 범위, 그 범위 내에서 대상지의 특성을 파악하고 고속도로 및 간선도로, 철도교통 등 교통여건 등을 검토한다.
나) 천안시의 인문사회적 여건(인구구조, 경제소득, 산업구조, 지역문화 등)과 자연적 여건(지형, 기후 등), 행정여건(각종 제도 등) 등을 파악하여 검토한다.
다) 기초조사, 상위 및 관련 계획, 관련 법령 및 지침 검토 내용을 근거로 하여 장래 여건 변화 전망, 대상지 입지여건 조사 및 종합적 환경분석, 국내외 사례조사 및 벤치마킹을 실시하여야 한다.
나. 주변 도시개발 현황 및 시장성 분석
1) 천안시 관내 도시개발사업 추진 현황, 주택건설사업 현황, 도시·주거환경정비계획 현황 등을 조사·분석하고 천안시 주택시장 동향(주변 지역 분양·임대 아파트·상업시설, 주상복합건축물 분양현황 및 가격 변동사항 등) 및 대상지 일대 주택가격(분양·임대) 및 주택수급 동향 분석을 하여야 한다.
2) 천안시 관내 및 주변 지역의 인구유발시설 계획(산업단지 등) 계획을 조사·분석하여 본 과업의 적정성, 개발규모의 적정성을 분석·검토하여야 한다.
3) 국내·외 유사 개발사례의 체육·문화·복합 시설 등 도입시설 및 규모 등 조사·분석을 통해 시사점 및 과제를 도출하여야 한다.
다. 개발목표 및 개발방안 설정
1) 수요예측
가) 주변 지자체와 유사한 시설규모를 기준으로 추정하되 본 대상지의 특성과 개발목적에 부합되는 모델을 선정하여 추정한다.
나) 이용인구의 규모, 구성, 성향 등은 기초자료 및 부동산 시장과 관련된 다양한 자료(주택보급률, 자가점유율 등)를 이용하여 추정한다.
2) 주요 지표 설정
가) 인구, 경제, 사회, 문화, 생활환경 등 주요지표를 설정한다.
나) 상위계획에서 지역별 배분 지표는 설정되는 생활권 특성을 감안하되, 융통성 있는 목표를 설정한다.
다) 지표 설정 시 가능한 다양하고 계량모형을 설정하여 활용함으로써 도출된 지표의 과학성과 객관성이 제고될 수 있도록 한다.
라) 주변지역 및 천안시의 향후 부동산 시장 전망 등을 고려하여 개발규모와 개발지표를 설정한다.
3) 규모 설정
가) 천안시 부동산 시장 동향, 전망 등을 고려하되, 대상지 특성에 부합되는 규모와 소요공간을 산정한다.
나) 주어진 대상지 여건과 시설 입지의 적정성, 이용인구 등을 고려하여 도입시설 규모를 산정한다.
다) 주변 기존 시설을 분석하여 경제적, 기술적 입지 가능 시설을 추정하고 이에 따른 시설별 수요를 산정한다.
※ 필요시, 공공기관 및 지자체 등 공공청사 시설 수요 조사를 실시한다.
4) 수요분석 및 부동산 전망
가) 도입시설에 따른 인구이동 등 수요예측을 통해 사업대상지 수요를 분석한다.
나) 국내 부동산시장, 천안시 및 주변지역 부동산시장 전망 조사·분석을 통해 본 사업에 미칠 영향을 고려하고 사업시행의 적정시기를 예측한다.
5) 개발규모 및 개발방향 설정
가) 대상지의 지형적 여건(표고, 경사 등) 및 물리적 여건(도로, 하천, 철도교통 등 접근체계 등)을 검토하여 개발가능성을 판단하고, 토지이용현황과 장래 토지지용 방향을 검토한다.
나) 대상지의 원활한 기반시설 확보, 환경의 보전, 기존 간선시설과의 연계성을 고려한다,
다) 대상지 현황조사, 수요예측, 사례조사 등을 검토하여 시설별 규모산정, 개발규모 및 개발 지표를 설정한다.
라) 개발방향은 현황분석 결과, 천안시 정책방향 등을 종합적으로 고려하되 대상지의 개발 잠재력을 극대화할 수 있는 개발목표 및 전략, 형성방안을 제시한다.
마) 적정 개발규모에 부합한 구역경계를 설정하되, ‘도시개발법’등 각종 법령에 부합하도록 경계를 설정하고 구역경계 설정 사유를 명기한다.
라. 토지이용계획 수립 등 기본구상 및 부문별 계획 수립
1) 기본구상
가) 기초조사 분석결과를 기반으로 대상지 특성을 고려한 특화방안 및 사업화 방안 마련을 위하여 최적의 기본방향 설정하고 토지이용, 가로망체계 등에 있어 합리적이고 효율적인 최적의 기본구상안(대안설정)을 제시한다.
나) 시장분석 및 수요조사 결과를 분석하여 공간구상, 토지이용구상, 동선체계구상, 녹지체계구상, 주요 도입시설별 밀도계획, 건축물 배치계획 등을 제시한다.
다) 필요시 천안시 관련부서와 사전 협의를 진행하며, 그 결과에 따라 개발방안에 반영하되, 최종대안은 발주처와 협의하여 결정한다.
2) 인구수용 및 생활권계획
가) 주거기능 도입시 도시기본계획 상 인구지표 및 대상지 특성을 감안하여 수용인구 규모를 설정한다.
나) 대상지 지역적 특성, 주택 선호도와 인구밀도 등을 고려하여 합리적으로 배분하고 다양한 주택 유형이 조화될 수 있도록 계획을 수립한다.
다) 인구수용, 가로망 계획, 기타 특성 등을 감안하여 공간을 구분하고 공간별 특징이 나타나는 생활권계획을 수립한다.
3) 토지이용계획
가) 공간구조 체계 설정, 토지이용구상(안) 등을 포함하여야 하며, 합리적 구상안을 작성하여 감독원과 최적안을 선정한다.
나) 대상지의 물리적, 지리적, 역사 문화적 지역 특성을 계획에 반영한다.
다) 장래 도시의 확장과 토지이용 변화를 무리 없이 수용할 수 있도록 융통성 있고 미래지향적인 토지이용 패턴으로 계획을 수립한다.
라) 도시기반시설을 건설하고 운영‧관리하는데 드는 비용을 최소화하도록 효율적인 토지이용 패턴으로 계획을 수립한다.
마) 대상지의 가로망 체계, 공원·녹지체계, 공공편익시설 체계와 조화를 이루도록 한다.
바) 상충되는 용도간의 분리와 상호 보완적인 용도간의 연계를 유도한다.
사) 근린생활시설용지는 다양한 커뮤니티의 형성 및 판매기능의 입지 수요 등을 고려하여 수립한다.
아) 대상지의 특성을 감안하여 가장 효율적인 개발방안을 구상한다.
자) 대중교통 및 주변 도시개발여건, 주택 등 각종 수요검토 결과 및 재원조달 방안 등을 고려하여 필요시 단계별 개발계획을 수립한다.
차) 토지이용계획 및 주택개발 구상 시 임대주택 공급의 확대를 통한 정부정책 이행 및 공공성을 높일 수 있는 방안을 구상한다.
카) 사업규모 검토 결과에 따라 대안별 토지이용계획(안)을 제시한다.
타) 건축물 규모를 고려하여 토지이용계획 및 획지계획을 수립한다.
4) 교통처리계획
가) 대로, 중로, 소로의 위계별, 기능별 연결계획을 수립한다.
나) 진입로, 순환로, 단지내 연결도로, 보행동선, 산책로 등 동선의 기능별·규모별 체계를 설정하고 기능발휘에 지장이 없도록 하여야 한다.
다) 이용자의 편의를 위하여 주차장법 및 천안시 주차장조례 등 관련 기준에 의거 적정 위치 및 규모의 주차장계획을 수립한다.
5) 공원 및 녹지계획
가) 공원 및 녹지는 ‘도시공원 및 녹지 등에 관한 법률’ 및 개발규모에 따른 적정 비율이상 반영되도록 하여야 하며, 근린공원, 수변공원 등 기능별 목적 달성에 적정한 규모로 조성하여야 한다.
나) 공원 및 녹지의 적정 규모는 공원 및 녹지체계에 따라 분산 배치되어야 하며, 보행동선 등과 연계하여 체계적 네트워크가 구축되도록 계획한다.
다) 대상지 내·외부 공원 및 녹지와 연계되도록 계획 수립하며, 순환형 공원 및 녹지체계가 구축될수 있도록 계획 한다.
6) 공급처리계획
가) 상·하수 및 전기 등 공급처리계획은 공급시설 및 처리시설의 용량 등을 고려하여 계획하되, 필요시 관련 기관과 사전협의한다.
7) 기타 시설계획
가) 대상지 주변 현황 및 계획을 고려한 기반시설(학교, 공공·문화쳬육시설 등) 계획을 수립한다. 단, 공공청사 시설계획 수요조사 결과에 따라 필요시 공공청사 시설부지 또는 유보지 등으로 계획한다.
나) 자연재해 등으로부터 안전한 도시건설을 위하여 방재계획(유수지, 저류지 등)을 수립하고 토지이용계획에 반영한다.
다) 각종 인·허가 기준, 법적 도입시설 등을 검토하여 반영한다.
라) 본 사업과 관련하여 중요한 개발계획(안)의 결정 등 용역 검토 내용과 관련하여 발주처가 필요하다고 판단될 시, 전문가 등 자문을 추진할 수 있으며, 수급자는 이에 수반된 자료 작성 및 행정절차 등을 수행하여야 한다.
마. 총 사업비 산정
1) 개발구상 및 사업조건, 부지여건 등에 따른 사업추진일정 계획과 연차별 집행계획을 수립한다.
2) 본 사업을 시행하는데 필요한 모든 비용(투입금액, 회수금액, 조성원가 등) 을 총 사업비로 계상하되,‘도시개발법’및‘도시개발업무지침’에 따라 항목별로 구분하여 산정하고 유사 개발사업 사례 비교 등을 통해 적정성 여부를 검토하여 경제적 및 재무적 타당성 검토에 대한 근거를 마련한다.
2. 사업화 방안 및 실행전략 수립
가. 사업타당성 분석
1) 기술적 타당성 검토
가) 지리적 여건, 토지이용현황, 주변지역 개발현황, 주요시설 등의 입지적 여건, 기존 기반시설 연계, 지장물 현황, 지형조건과 수계 등을 종합적으로 분석하여 대상지의 개발영향을 검토한다.
나) 개발계획(안)에 대하여 주변과의 조화, 연계성, 용도 배분, 시설계획 등 기술적·전문적 타당성을 검토한다.
다) 주변지역에 미치는 영향(교통, 환경 등)을 검토하여 저감대책을 수립·제시하여야 하며, 도입시설 및 토지이용계획 등 개발계획의 적정성을 검토한다.
2) 경제적 타당성 검토
가) 경제적 비용 및 편익 범위·항목 추정, 연도별 경제적 비용과 시설별 공급 편익 등을 검토한다.
나) 총 사업비를 추정하여 자금수지분석, 순현재가치(NPV), 내부적수익률(IRR), 민감도 분석 등에 따라 비용편익분석(B/C분석) 등의 지역경제 파급효과 검토 등 경제적 타당성을 검토한다.
다) 사회적·경제적 여건변화의 유동성에 따른 민감도를 분석한다.
3) 재무적 타당성 검토
가) 객관적 총 사업비 산정(투입금액) 및 조성원가 산정, 연차별 집행계획, 연차별 회수계획(분양수입) 등 재원조달방안을 분석한다.
나) 산정된 총 사업비를 근거로 분양 예정가격을 추정하여 주변 인접지역 또는 유사 지역과 비교 검토(실거래가 등)하여 투자수익 및 차입금상환가능성(금융비용 등)을 분석하고 분양률 저조 등 자금 수지 악화에 따른 자금조달계획 등을 분석한다.
다) 사업 수지분석은 투입금액과 회수금액을 연차별로 구분하여 분석하고 현금흐름을 추정하여 손익계산을 검토하여야 한다.
라) 화폐가치를 고려한 자금수지분석, 수익성지수(PI), 재무적 순현재가치(FNPV), 재무적 내부수익률(FIRR) 등 재무적 타당성을 검토하여야 한다.
마) 분양률, 분양가, 투자비 변화에 따른 자금수지분석, 수익성지수(PI), 재무적 순현재가치(FNPV), 재무적 내부수익률(FIRR) 등의 민감도를 분석한다.
4) 정책적 타당성 검토
가) 국가 및 지역경제 측면에서의 사업추진의 필요성, 지역 균형발전측면에서의 사업의 시급성, 지역사회에 대한 기여(파급효과) 분석 및 공공성 확보 방안 등에 대한 정책적 요구에 대하여 분석하고 제시한다.
나) 상위계획 및 관련계획과의 정합성을 검토하여 사업 추진의 타당성을 분석하여야 한다.
나. 사업 참여방식 및 집행계획 수립
1) 기본구상에 대해 사업 규모와 총 사업비 등을 고려하여 공사 자체사업, 민·관 합동개발 등 다양한 사업참여방식에 대한 분석을 통해 최적의 참여구조를 제시한다.
2) 참여방식별 장단점, 리스크 요인, 법적·제도적 제한사항 등을 검토하여 공사의 역할과 참여지분의 합리성을 확보한다.
3) 연차별 사업추진 로드맵과 이에 따른 연차별 사업비 집행계획, 공사채 발행여부 등을 포함하여 전체 사업일정을 체계적으로 제시한다.
4) 현금출자, 공사채 발행, 민간자본 유치 등 다양한 재원조달방안을 검토하고, 자금 조달비용 및 상환리스크를 고려한 적정한 재정계획을 수립한다.
5) 사업비 절감을 위한 전략으로는 보상비 최소화 방안, 인프라 단계적 설치, 기부채납 등을 통한 공공시설 부담 경감 방안을 포함한다.
6) 토지수용 또는 사용 방식, 조성원가 절감기법, 단계별 공급전략을 통해 총사업비를 최소화하고 사업성을 극대화한다.
다. 사업 추진절차 및 리스크 대응 계획 등
1) 상위계획과의 정합성, 인허가 절차, 관련기관 협의 절차 등 사업추진에 필요한 행정절차를 단계별로 정리하여 시행전략을 수립한다.
2) 개발사업 추진 과정에서 예상되는 주요 리스크(예산부족, 인허가 지연, 민원 등)에 대한 대응방안을 마련하고, 리스크별 관리체계를 구축하여 제시한다.
3) 공사의 재정부담을 고려한 분할개발, 민간참여 유도, 정부지원사업 연계 등 현실적인 추진방안을 강구하여 계획의 실현가능성을 높인다.
3. 협의용 자료 작성
가. 과업수행에 따른 공사 내부 검토 및 대외기관 협의 지원을 위하여 개발계획, 수요예측, 사업비 산정, 재무지표 등 핵심내용을 간결하게 요약하여 작성한다.
나. 타당성 검토 관련 대외기관 및 관련 부서 협의를 지원하며, 검토기관의 보완 요청이 있을 시 자료를 신속하게 수정·보완하여 제공한다.
4. 종합결론
가. 본 과업의 전 과정을 통해 분석된 개발여건, 수요예측, 사업규모, 개발구상, 사업타당성 및 사업화 방안을 종합적으로 검토하여, 대상지 개발의 실행 가능성과 공사의 참여 타당성에 대한 결론을 도출한다.
나. 개발의 필요성과 사업성, 공익적 효과, 재무적 타당성 등을 종합 평가하여 사업 추진의 당위성과 최적 방안을 제시하고, 공사의 전략적 판단에 필요한 정책적·경제적·기술적 기반자료로 활용될 수 있도록 정리한다.
다. 과업 결과는 향후 출자 타당성 검토, 민간사업자 공모, 도시개발사업 인허가 절차 등의 검토자료로 연계 활용이 가능하도록 체계적으로 정리한다.
氠瑢
Ⅳ
성과품 작성
1. 작성기준
가. 본 과업의 모든 성과품은 발주처의 승인을 득한 후 인쇄한다.
나. 수급자는 본 과업 수행 중 조사내용 및 각종 중요 결정사항에 대하여 발주처가 요구하는 소정의 기일 내에 요구 부수를 납품하여야 한다.
2. 성과품 목록
氠瑢
구 분
규 격
수 량
비고
․ 각종 보고회 자료(착수, 중간, 최종)
A4
각 10부
․ 최종 보고서
A4
10부
․ 관련기관 등 협의용 자료
A4
협의
․ 각 부문별 관련 도면
S=1/1,000 ~ 1/5,000
1식
․ 성과품 전체가 포함된 CD 또는 USB
-
3EA
․ 기타 발주처가 요구하는 자료
-
협의
주) 성과품 납품 부수, 방법 및 시기는 감독원과 협의 후 제출하여야 한다.
氠瑢
Ⅴ
예정 공정표
氠瑢
과 업 내 용
과업 수행기간(6개월, 180일)
비고
1
2
3
4
5
6
∙ 기본구상
∙ 사업화 방안 및
실행전략 수립
∙ 성과품 작성
∙ 보고 및 헙의
착수보고
중간보고
최종보고
주) 용역 추진 상황에 따라 예정 공정은 변경될 수 있음